ЗПИФ ПАРУС-ДВН

Серия постов продолжается. И ещё один спасательный инструмент. Этому инструменту я, возможно, выделю 2 поста — ибо прошлые два инструмента более простые с точки зрения «механики».

С баксом, тем более наличным, — всё понятно. С золотом, которое я неоднократно упоминал, — тоже вопросов не должно возникнуть. Фонды денежного рынка, которые также упомянул, — вариант вклада на бирже, тоже не вызывает вопросов. Но на фоне происходящего хочется некоторого спокойствия. Я бы даже сказал — железобетонного спокойствия 😅. Есть у русского человека такая штука в менталитете: даже в плохие времена есть вариант спасти деньги в активе, который действительно «вечно зелёный». И это БЕТОН! 🧱

Тут я сразу упираюсь в несколько нюансов. О бетоне как об активе (части портфеля) задумываюсь очень давно. Но что меня останавливало?

В «нормальных объектах», где доходность хотя бы выше 5%, — высокий порог входа. Мне фактически придётся вложить все свободные и в частности заёмные средства.

Часто поговаривают о переоценке типа «ну, недвига же растёт!». Вообще не факт, что я куплю правильный объект недвижимости. Да и потом остаются вопросы к самому главному — денежному потоку.

На фоне дефолтов в ВДО я ещё раз вспомнил, что главное — не «самая высокая доходность», а стабильная доходность и возврат вложенного капитала.

И от блогеров, и в своих комментариях слышал про бумажную недвижимость. Мельком даже пробегался по ним, без погружения. От жёлтого банка смотрел «Квадратные метры», «Лужники Коллекшн», «Репаблик Редс». В красном глянул, но там какие-то дорогущие паи с очень сомнительной динамикой. А главное, что самое обидное, — нигде нет денежного потока 😕.

Я уже даже до фондов Дом РФ добрался. Ну нет никаких выплат, и всё тут. А надо бы фонд какой-нибудь типа Т-Пэя в жёлтом банке, чтоб хотя бы доход платил, в идеале, конечно, и к цене приростал, но это уже как будто «совсем круто» 😎.

Короче, я уже было хотел оставить эту идею с фондами недвижимости и с бетоном в целом — дорого и доходности нет. Но тут я пару раз наткнулся у себя на комментарии про фонд «Парус» с выплатой дохода. Вспомнил, кстати, что даже видел их на одной из конференций. Но руки до изучения — что это за «зверь» и с чем его едят — не доходили. Вот решил поизучать в деталях, что это за «фрукт», а по результатам напишу ещё один пост: с плюсами и минусами, а также о своём финальном решении — приобретаю ли я его и какой в итоге из фондов. Их там оказалось аж 11 штук… 🤯

В жёлтом банке их всего 4 шт. Ну, поизучаю, возможно, какой-то из фондов буду брать у другого брокера.

Фонды для квал. инвесторов, поэтому это специфический инструмент. Не у всех брокеров у меня есть квал. Буду разбираться.

Не ИИР. В посте — субъективное мнение автора. Важные новости — не только тут. Подписывайся, чтобы не пропустить. 🔔

Примеры одного фонда с выплатами - на скрине. Если у Вас есть опыт работы с подобными инструментами - поделитесь в комментариях!

$AKMM $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUSLOG 

Продолжаю свою просветительскую деятельность про инструменты набора недвижимости в портфель. Сегодня предлагаю сравнить ЗПИФ коммерческой недвижимости и любимую многими согражданами инвестицию в простой и понятный бетон - покупка квартиры под сдачу в аренду.

Если рубрика вам зайдет, дальше сравним продвинутый вариант - ЗПИФ коммерческой недвижимости против покупки своего собственного коммерческого помещения.

Квартира под сдачу. Всем понятный инструмент. До сих пор есть много мечтателей взять себе 5 однушек и чиллить на пенсии.

Реальность в Кирове (а какой мне еще город брать, если я тут живу?) такова (цены взял с Авито - не реклама, просто в регионах Авито популярнее Циана). Новая студия (сдача 2кв2027 года) 29,8 кв.м. обойдется в 4,4 млн рублей, это окраина города, на общественном транспорте до центра Кирова думаю минут 40 пилить придется. Вторичку в новом доме в том же районе нашел за 4,5 млн за 30,4 кв.м. В центре в старом доме 3 млн за 24,4 кв.м., но это прям такой себе вариант, чуть лучше, чем из-под бабули. В новостройке в центре - 10 млн за 35,2 кв.м.

Сдать адекватные студии в центре можно за 25-28 тысяч, бабуля-стайл за 15 тысяч, на отдалении за 18-23 тысячи рублей. Большая студия за 10 млн думаю может быть сдана за 35-40 тысяч в лучшем случае.

В любом случае все расчеты и цифры ПРИМЕРНЫЕ. У каждого объекта своя специфика, от материалов дома до этажа расположения квартиры. Нам надо понимать этот вопрос приблизительно. Мы не идем прямо сейчас искать и покупать квартиру.

Плюсы: -можно взять в ипотеку потратив только часть средств и начать получать арендный поток (если найдешь арендатора и если речь не о доме, который еще даже не построен) -не видишь колебания стоимости, если не следишь целенаправленно, они не давят на твою психику -можешь потрогать, побегать по ней, попрыгать, полежать на полу или даже на кровати, если остались деньги на мебель -ты прям собственник собственник, в ЕГРН есть запись, что этот объект недвижимости принадлежит тебе, и ты можешь нанимать людей и говорить "я собственник и вот так вот делайте, а так не делайте" -сам решаешь, кому можно жить в твоей квартире, а кому нет, можешь отказывать арендаторам с животными и арендаторам-животным (если сможешь распознать)

Минусы: -порог входа в такую недвижимость в Кирове сейчас от 3 млн. рублей. Их надо где-то взять. Ну или хотя бы 1 млн на первоначальный взнос и дальше 20 лет еще платить банку 30 тыс в месяц. Есть ощущение, что схема с ипотеками сейчас не окупается, если это не льготка. Но это в любом случае тема для отдельного исследования. Нам главное понимать, что порог входа измеряется в миллионах -текущая арендная доходность 4-6%, а если сдавать официально и платить налоги, то и того меньше -прежде чем сдавать в аренду могут потребоваться дополнительные вложения: ремонт, закупка мебели и техники -ты купил себе второе место работы: собери деньги, заплати коммуналку, "а у нас стиральная машинка сломалась", "а можно мы обои переклеим, а вы из аренды вычтете?", периодические простои, поиск новых арендаторов, риск нарваться на неприятных персонажей, которых потом не выгонишь из квартиры или после которых придется делать ремонт -ликвидность посредственная, не факт, что быстро продашь квартиру даже с хорошей скидкой, а если цена "в рынке", можно продавать 2-4-6 месяцев, день в день из объекта не выскочить точно

Продолжение поста в первом комментарии

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $XTRIUMF $RU000A108UH0 $PARUSLOG $PARUSZ4434 

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы произвели выплату дохода за август 2026 года!

❗️Зачисление на брокерские счета занимает 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~665 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за август 2026 г:

• •

  ПАРУС-ОЗН: 72,45 ₽ (10,5% от 8 300 ₽)

• •

  ПАРУС-СБЛ: 13,67 ₽ (10,2% от 1 605 ₽)

• •

  ПАРУС-НОРД: 12,67 ₽ (12,7% от 1 200 ₽)

• •

  ПАРУС-ЛОГ: 14,03 ₽ (14,2% от 1 187 ₽)

• •

  ПАРУС-ДВН: 9,48 ₽ (10,2% от 1 114 ₽)

• •

  ПАРУС-КРАС: 9,56 ₽ (13,4% от 857 ₽)

• •

  ПАРУС-ТРМ: 8,70 ₽ (12,7% от 822 ₽)

• •

  ПАРУС-ЗОЛЯ: 8,63 ₽ (13,3% от 781 ₽)

• •

  ПАРУС-НиНо: 9,38 ₽ (16,6% от 680 ₽)

• •

  ПАРУС-МВ: 8,25 ₽ (11,2% от 887 ₽)

Доходность рассчитываем от цены закрытия предыдущего дня.

💰Предложение паев в стакане (на 11.09.2026, 13:00):

• •

  ПАРУС-МАКС: ~165 млн ₽ (107 884 шт.)

• •

  ПАРУС-МВ: ~667 млн ₽ (741 886 шт.).

❗Инвестиционные паи ограничены в обороте. Информация предназначена для квалифицированных инвесторов.

Ваш PARUS!🟢 $RU000A10BBS6 $XTRIUMF $PARUSZ4434 $RU000A108UH0 $RU000A10CFM8

Рынок ЗПИФов недвижимости впервые ушел в глубокую коррекцию. В связи с этим мы посчитали целесообразным сделать актуальный выпуск, с обсуждением рынка, рисков, а главное - самых интересных фондов в текущей ситуации!

Впервые за последние три года наших разборов, фонды от УК "Парус" имеют дисконт к своим чистым активам. Для некоторых фондов дисконт достиг 20-30%! В связи с этим решили в сегодняшнем видео рассмотреть всех их фонды и поискать интересные идеи в них, кроме того, подробнее разобрали новые фонды, которые появились на рынке недавно.

Пишите ваши вопросы, если они остались, а также ставьте реакции и оставляйте комментарии под видео на площадках, т.к. это способствует продвижению роликов! И ждите наших новых разборов 👍🏻

$RU000A1022Z1 $PARUSZ2 $PARUSZ4434 $PARUSLOG $PARUS4570

Не перестану нахваливать и докупать ЗПИФы от Парус, по некоторым фондам сейчас можно зафиксировать доходность 13% годовых. Особенно не стоит забывать, что это доход от арендных платежей, которые будут расти с каждым годом

Выгода и уникальность данного предложения хорошо видна, когда есть своя жилая/коммерческая недвижимость, с которой получаешь рентный доход Жилая даже близко не стоит по доходности, коммерческая тоже отстает (если покупать что-то по рынку, а не находить и бороться с десятками других людей за реально интересные лоты). Так при этом никаких затрат на операционную деятельность (как временных, так и материальных) $PARUSZ4434 $XTRIUMF $PRSBr $RU000A10EVE8 $PARUS4570

Кажется у инвесторов появилась новая фобия - это склады. Все уже приняли ситуацию с нпз, но теперь идет переоценка рисков коммерческой недвижимости. Сегодня с утра озон упал на 10%, а фонды недвижимости в зависимости от локации и арендатора падали от 5 до 20%. Если брать агрегатор фондов Паруса - Макс, то он упал на 10%, а если брать чемпиона по падению, то это парус ЛОГ - с утра было -17%.

Это обычный PANIC SELL, я бы не стал делать далеко идущие выводы, что надо бежать со складских зПИФов, по прежнему буду реинвестировать дивиденды с фондов недвижимости обратно. У меня фондов сейчас немного (на скрине), но цены становятся прям очень хорошими.

Также хотелось бы отметить, что падают только склады, офисы и ритейл ведут себя нейтрально и просто стоят на месте. Видимо даже вражеским дронам они не интересны.

$PARUS4570 $PARUSLOG $XXXXXX $PARUSZ4434 $RU000A10CFM8

Рынок падает уже 19 недель, причем широким фронтом. Вот и во многих ЗПИФах коммерческой недвижимости я наблюдаю появление дисконтов в цене пая к оценочной стоимости недвижимости, которая упакована в эти фонды. Очищенная дивидендная доходность тоже растет. Со средних 9-10% в апреле 2026 года она выросла до 10,5-11%. А отдельные фонды (например Парус-Красноярск) дают зафиксировать уже более 11%.

При этом ЗПИФ коммерческой недвижимости - универсальный инструмент, который может служить источником ежемесячного пассивного дохода, впитывающего инфляцию. Аренда, в отличии от купонов облигаций, меньше зависит от ключевой ставки ЦБ и способна индексироваться вслед за инфляцией (конечно при условии, что мы не входим в режим гиперинфляции, которую не покрывает стандартный коридор индексации 4-9%). В любом случае, ЗПИФ как инструмент для генерации стабильного долгосрочного дивидендного потока мне нравится больше других доступных инструментов.

Такие нестабильные ситуации, как сейчас, должны приводить не к продаже активов и выводу денег с рынка, а к более жесткому отбору инструментов для инвестиций, большей диверсификации. Поэтому я стараюсь "размазывать" свою позицию по фондам с разными видами недвижимости: складской, офисной, торговой. Я могу ошибаться в перспективах конкретного вида недвижимости, но очень сомневаюсь, что проблемы затронут сразу и склады, и офисы, и торговлю.

В любом случае, не советую резко "котлетить" понравившийся фонд. Здесь тоже важно придерживаться стратегии постепенного набора позиций. Размазывайте покупки паев во времени, ищите хорошие точки для входа через лимитные заявки. Это позволяет получить интересующий фонд на 1-2% дешевле за счет проливов цены.

И помните. Кризис и паника - время возможностей. Купленные сейчас активы будут приносить вам повышенную доходность долгое время. Настанет момент, когда вы похвалите себя за принятые решения.

@nakopim_vmeste $RU000A108UH0 $PARUSZ4434 $PARUSLOG $XTRIUMF $RU000A10EVE8 

P.S. а вайб сегодня красно-белый!

Друзья, привет! 👋

📣 Делимся видеоматериалами с конференции Smart-Lab Conf 2026!

На конференции состоялось выступление Дениса Степанова и Алексея Сивякова! Обсудили: 📍 Какой будет «недвижимость 4.0» 📍 Как ключевая ставка влияет на фонды и доходность 📍 Результаты наших фондов 📍 Наши планы по запуску новых ЗПИФ

🎬 Видео:

https://m.vkvideo.ru/video-221654100_456239204

Ваш PARUS!

$PARUSLOG $PARUS4570 $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $RU000A10EVE8

В пятницу рынок снова занимался дайвингом и поиском нового дна. Использовал накопленный кэш для точечной докупки инструментов.

-ФосАгро - 1 акция за 5 016₽ Последний отчет не порадовал, крепкий рубль давит на экспортера и влияет на выручку. А внутри страны удобрения продаются по "социально одобряемым" ценам. Но бизнес-модель компании глобально работает и будет работать дальше. Не первый раз сталкивается с трудностями, справится и на этот раз (больше похоже не на анализ, а на мантру, смеется).

-ДОМ.РФ - 1 акция за 2 196,1₽ Давно хотел добрать. Компания показывает какие-то дикие темпы роста в этом году и щедро делится дивидендами. Хороших коррекций ей не дают, просадки откупаются практически моментально. Поэтому решил, что просто ниже 2200₽ меня устраивает, с учетом дивидендов внутри. Или ниже 2000₽ после выплаты дивидендов. Летом 2027 ожидаю от них выплату минимум 300₽ дивидендами, что даст приятную доходность.

-ЗПИФ Парус-Двинцев - 1 пай за 1 105₽ Разбавляю портфель коммерческой недвижимости премиум офисами в Москве. Доходность ниже, чем у складов, но для устойчивости портфеля на разных циклах не всегда нужно гнаться исключительно за доходностью. Тем более по финансовой модели заложен рост арендного потока на 12% (судя по всему заканчивается договор аренды с одним или несколькими арендаторами и надеются перезаключиться с повышением ставки). Цена пая сейчас +- справедливая, объект торгуется без дисконта.

Дважды переваливал отметку в 500 000₽ в портфеле и дважды меня рынок ронял обратно. Думаю следующее пополнение окончательно переведет мой портфель в следующую весовую категорию.

@nakopim_vmeste $PHOR $DOMRF $PARUSZ4434 

Мне это казалось попсой и советами инфоцыган. Ну какая разница, напишу я что-то в блокноте или не напишу. Я же сам решаю, в каком направлении двигаться. И я жил с такой мыслью большую часть своей жизни.

Но в этот Новый Год благодаря блогу (Т9 заботливо пытался заменить на "благодаря Богу") я решил сесть, подвести итоги 2025 года и поставить цели на 2026 год. И я вижу прогресс!

На днях, когда писал большой пост про свой путь к инвестициям, я заглянул в ежеждневник и наткнулся на "итоги" и "цели". Причем я помню как писал эти цели. Брал значения сильно больше, чем получилось сделать за 2025 год. И в тот момент вообще не понимал, каким образом буду их достигать.

За 2025 год я смог пополнить ИИС на 267 тысяч. На 2026 год поставил цель пополнить его на 400 тысяч и получить максимальный вычет по НДФЛ. Амбициозные планы! Без понимания, где взять на это деньги. Но знаете, что самое интересное? Прошло ровно пол года. А ИИС на 2026 год пополнен на 225 тысяч рублей. Это больше половины запланированной суммы! Цель уже не кажется чем-то недосягаемым. Это реальность. И, кажется, немного магии.

Дивидендами за 2025 год было получено чуть меньше 16 000 рублей. На 2026 год я поставил цель получить дивидендами 40 000 рублей за год. Опять выше моих возможностей. Препятствия в виде минимальных дивидендов от Роснефти, отказа от дивидендов у ФосАгро. Но ожидаемых дивидендов до конца года я насчитал примерно на 35 тысяч. А значит я ещё смогу поднажать, сконцентрироваться на ЗПИФах с понятными выплатами. И достичь даже эту цель!

Это удивительно, как жизнь периодически открывает перед нами возможности. Толкает нас вперёд, к выполнению поставленных целей. А начинается все с пары слов на куске бумаги. Верьте в себя!

@nakopim_vmeste $ROSN $PHOR $PARUSZ4434 $PARUSZ2 $XTRIUMF