ЗПИФ ПАРУС-Красноярск

С того момента, как начал активно вкладываться в ЗПИФы коммерческой недвижимости, я стал с удовольствием ждать середину месяца. Сегодня 13-е число, а все дивиденды за сентябрь уже поступили на счет.

Всего я получил от фондов 1700₽, в скобках указана моя доходность после вычета НДФЛ: -ЗПИФ Акцент-5 - 312,04₽ на 35 паев (11,39%) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 299,16₽ на 36 паев (11,64%) -ЗПИФ Парус-Лог - 341,84₽ на 28 паев (12,47%) -ЗПИФ Парус-Триумф - 287,6₽ на 38 паев (10,72%) -ЗПИФ Парус-ЗолЯ - 104,82₽ на 14 паев (12,12%) -ЗПИФ Парус-ДВН - 32,92₽ на 4 пая (8,77%) -ЗПИФ Парус-Место встречи - 58₽ на 8 паев (9,69%) -ЗПИФ Парус-НОРД - 275,75₽ на 25 паев (10,76%)

Напоминаю, что выплаты я получаю каждый месяц.

Также получил дивиденды от Черкизово - 209,38₽ на 2 акции.

Не стал откладывать в долгий ящик и купил на выплаты 2 пая ЗПИФ Парус-Триумф. Пусть доход растет и дальше. Ощущаю какую-то радость от того факта, что дивидендов хватает уже на покупку 2 новых паёв. Это прекрасное олицетворение работы сложного процента.

На рынке зарождается состояние эйфории. Повесткой опять рулит геополитика. Пока, конечно, рынок относится к этому осторожно, с недоверием. Я в такой ситуации не дергаюсь, наблюдаю дальше. Кэш в фонде денежного рынка копится. Делать какие-либо прогнозы по такой игре дело не благодарное. И тем более, принимать серьезные финансовые решения.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A108UH0 $XTRIUMF $AKMM 

Когда-то на российском рынке нельзя было найти бумажную недвижимость. Но примерно с 2021 года рынок начал активно развиваться. Да, наш рынок не дотягивает даже до американского, образца столетней давности, но уже сделал большой шаг к исправлению ситуации.

Однако, появление большого количества ЗПИФ сулит новые проблемы - как выбрать фонды для инвестиций? Из такого то многообразия.

Нужно понимать, что не все фонды одинаковые. Начиная с разных классов активов внутри фонда, и заканчивая отличиями в качестве и свежести объектов, и даже в целях фонда.

Фонды коммерческой недвижимости могут быть нацелены на строительство и продажу объектов, на покупку объектов с целью их ремонта и дальнейшей продажи, с целью покупки объектов и сдачи их в аренду, и наверняка, с иными функциями, в том числе и со смешением указанных функций.

Меня интересуют исключительно фонды коммерческой недвижимости, цель которых сдавать объекты в долгосрочную аренду. Не строить, не заниматься куплей-продажей, не держанием ОФЗ на счетах, а именно арендным бизнесом.

Основная сложность ЗПИФов в том, что брокер не приносит вам информацию о нем в клювике. Нужно всё искать самому или найти блогера, который уже все нашел за вас (например, смотрите, какой я красивый, разбирающийся и понятно пишущий, чем не кандидат).

Что делаем в первую очередь? Определяемся, что из себя представляет фонд: -какие активы находятся внутри и сколько их -где находятся эти активы -возраст и класс активов -какая цель у фонда

Как достать эту информацию? В поисковике находим сайт управляющей компании и дальше переходим на страничку фонда. Чем больше информации вы можете узнать на странице фонда и из файла с финансовой моделью фонда, тем открытее управляющая компания.

Если я не могу таким способом найти за 5-10 минут всю основную информацию о фонде - фонд отправляется в мусорную корзину без малейшего сожаления. Зачем мне давать свои деньги ребятам, которые не считают нужным нормально поделиться со мной информацией о продукте?

На какие моменты еще стоит обратить внимание?

• •

  сколько арендаторов на договорах

• •

  на какой срок заключены договоры аренды

• •

  какие условия индексации по договорам аренды -платит ли фонд дивиденды, если да, то как часто и какие условия по выплатам -стоимость чистых активов фонда (далее - СЧА) -есть ли у фонда кредит, какой процент от СЧА в кредите

В идеале ещё найти информацию о количестве выпущенных паев. Так мы сможем сравнить стоимость пая со стоимостью СЧА фонда на 1 пай. Это покажет наличие премии в фонде или, наоборот, скидки к СЧА.

Проделав такую работу, вы уже не поймаете себя на ощущении, что берете пустышку или кота в мешке.

Планирую сделать большой обзор на те фонды, которые покупаю я. Но прошу вас самостоятельно полазить по страничкам фондов и хотя бы ознакомиться с ними.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $PARUSZ2 $XTRIUMF $RU000A108UH0 

Друзья, вы знаете, что мы пристально следим за ЗПИФами недвижимости, и это - одна из наших специализацией в целом (в т.ч. с точки зрения собственных вложений). Конечно же, мы, как и многие из вас, были в шоке от предлагаемых налоговых изменений, т.к. они могут коснуться в том числе и данных инструментов. Несколько дней поизучав тему и пообщавшись со специалистами в отрасли, делимся своим мнением.

Напомним, что раньше, согласно п.1 246 НК РФ, вся прибыль, получаемая внутри ПИФа, не облагалась налогом на прибыль. Теперь же предполагается введение внутри ПИФа налога в размере 15% на такие доходы. Но тут есть важный нюанс в том, что при налогообложении пайщиков уплаченный налог на прибыль будет засчитываться. 

То есть это означает, что для инвесторов в ЗПИФы по-сути меняется лишь момент исчисления налогов. Если раньше налог исчислялся в момент выплаты дохода пайщику, то теперь - в момент получения дохода внутри фонда. Глобально, это окажет влияние лишь на тех инвесторов, кто платил 13% НДФЛ с доходов, теперь он поднимается до 15% (т.к. его уплатит фонд еще до итоговой выплаты инвесторам). Конечно, у инвесторов тоже может налоговая нагрузка вырасти, т.к. предлагается ввести прогрессирующую шкалу для всех доходов (раньше для пассивных доходов было ограничение в 15%), но к самим ЗПИФам это отношения уже не имеет.

Кроме того, уже после предложения таких налоговых инициатив, ЦБ выступил с комментариями, что по-хорошему такие налоги нужно вводить только на закрытые и не торгуемые фонды. Логика здесь понятна: сейчас крупные капиталы специально формировали ЗПИФы для налоговой оптимизации. Вы могли годами получами прибыль от объемов внутри фонда и не платить никакой налог (при дорогой стоимости денег это может быть очень актуально), а заплатить его лишь в момент вывода средств из фонда. И тут вводимая инициатива очевидна - она позволит убрать такую отсрочку и взымать налоги сразу.

Но для ЗПИФов недвижимости, например, по которым выплаты идут ежемесячно (а таких среди них большинство), такие поправки глобально ничего не поменяют, как мы и описали выше. Сдвиг выплаты налога будет несущественным, и даже в случае его введения - инвесторы пострадают мало.

С другой стороны, могут быть и какие-то «подводные камни». Например, в части ЗПИФов активы структурированы через несколько ООО-шек. А часть ЗПИФов, могут не выплачивать доходы ежемесячно, а реинвестировать их (например, Парус-МАКС), в таких фондах действительно могут возникнуть риски дополнительных издержек. Поэтому для них исключение ЗПИФов недвижимости из таких инициатив было бы скорее позитивно.

В любом случае, в настоящий момент окончательное решение по налогам еще не принято. И есть достаточно много шансов на то, что налогом обложат лишь непубличные или неторгуемые фонды. В таком случае, влияния на ЗПИФы недвижимости вовсе никакого не будет. С другой стороны даже введение налога не окажет существенного влияния на доходы инвесторов от большей части подобных фондов (как мы подробнее расписали выше). Поэтому брать и прямо сейчас «бежать» с них как-будто не имеет смысла. Как минимум, стоит дождаться окончательной редакции изменений, а уже дальше актуализировать свою стратегию исходя из этого.

$RU000A108UH0 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUS4570 $PARUSZ2