ЗПИФ ПАРУС-ТРИУМФ

С того момента, как начал активно вкладываться в ЗПИФы коммерческой недвижимости, я стал с удовольствием ждать середину месяца. Сегодня 13-е число, а все дивиденды за сентябрь уже поступили на счет.

Всего я получил от фондов 1700₽, в скобках указана моя доходность после вычета НДФЛ: -ЗПИФ Акцент-5 - 312,04₽ на 35 паев (11,39%) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 299,16₽ на 36 паев (11,64%) -ЗПИФ Парус-Лог - 341,84₽ на 28 паев (12,47%) -ЗПИФ Парус-Триумф - 287,6₽ на 38 паев (10,72%) -ЗПИФ Парус-ЗолЯ - 104,82₽ на 14 паев (12,12%) -ЗПИФ Парус-ДВН - 32,92₽ на 4 пая (8,77%) -ЗПИФ Парус-Место встречи - 58₽ на 8 паев (9,69%) -ЗПИФ Парус-НОРД - 275,75₽ на 25 паев (10,76%)

Напоминаю, что выплаты я получаю каждый месяц.

Также получил дивиденды от Черкизово - 209,38₽ на 2 акции.

Не стал откладывать в долгий ящик и купил на выплаты 2 пая ЗПИФ Парус-Триумф. Пусть доход растет и дальше. Ощущаю какую-то радость от того факта, что дивидендов хватает уже на покупку 2 новых паёв. Это прекрасное олицетворение работы сложного процента.

На рынке зарождается состояние эйфории. Повесткой опять рулит геополитика. Пока, конечно, рынок относится к этому осторожно, с недоверием. Я в такой ситуации не дергаюсь, наблюдаю дальше. Кэш в фонде денежного рынка копится. Делать какие-либо прогнозы по такой игре дело не благодарное. И тем более, принимать серьезные финансовые решения.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A108UH0 $XTRIUMF $AKMM 

Давно не показывал свой экспериментальный портфель Фондов недвижимости. В нём 1,1 млн рублей: 10 ЗПИФ и фонд денежного рынка "Ликвидность" как запас под докупки. Пять фондов Паруса - 35%, три фонда Сбер СФН - 25%, Рентал ПРО - 19%, "Рентный доход" ВИМ - 11%.

Учитывая все атаки на склады и падения фондов, портфель показывает себя относительно неплохо, я бы сказал, что он около нуля учитывая все прошлые выплаты. Я их реинвестировал, а также покупал сильно упавшие фонды типа Парус НиНо и ЛОГ.

Работает портфель на выплатах. По последним выплатам это около 138 тыс. рублей в год, 14% к текущей цене, или 11,5 тыс. в месяц до НДФЛ.

Год для ЗПИФ слабый. С января мои паи подешевели от 2% до 17%, дно у большинства пришлось на 24-26 августа. Ключевая 14%, следующее заседание 23 октября. Пока вклад и ОФЗ дают столько же без риска арендатора, переплачивать за пай никто не хочет.

🟢По Рентал Про - с 8 по 11 октября беспилотники остановили три дата-центра Яндекса: в Сасово, Калуге и Владимире. По оценке "Коммерсанта", это около 115 МВт, а замена железа займёт от 2-3 до 6 месяцев. Клиентов Yandex Cloud переносили в Selectel, K2Cloud и VK Cloud. Мощностей не хватало и до этого. Стойка на 5 кВт в Москве во втором квартале стоила 170,8 тыс. рублей, на 15,7% дороже, чем год назад. Из 199 МВт, заявленных в Москве на 2026 год, ждут около 66 МВт, остальное съехало на 2027-2028.

Рентал ПРО строит ЦОДы и продаёт их операторам. ЦОД в Медведкове в 2024 году ушёл Ростелекому за 26,28 млрд рублей, первый ЦОД в Домодедове продали в феврале 2026 года с прибылью 234,8 млн. Сейчас в стройке три: в Новосибирске, Петербурге и второй в Домодедове. Чем дороже стойка у операторов, тем дороже фонд продаст готовый объект.

Также давайте пройдемся по лучшим фондам с точки зрения дисконта к РСП и выплатам.

🟢Больше всех к цене платит "Современная Коммерческая недвижимость" Сбер СФН - 16,9% годовых, внутри ЦОД и склады. 

🟢Дальше ПАРУС-ОЗН Новгород с 15,3% (у него 27% долга), ПАРУС-ЛОГИСТИКА с 14,7%, Акцент 5 с 14,4% и Рентал ПРО с 14,1%.

🟢Самые большие дисконты среди платящих фондов у трёх фондов Сбер СФН: 31-36% к оценке. Это "Современная Коммерческая недвижимость", "Современный Арендный бизнес 3" и "Современный 7", все три у меня есть. Оценку делает оценщик УК, по такой цене объект ещё нужно продать.

🟢"Рентный доход" ВИМ закрывается 17 декабря 2027 года. Пай стоит 122 тыс. рублей при расчётной стоимости 152 тыс. Если объекты продадут по оценке, пайщики получат на четверть больше нынешней цены, если дешевле - меньше. В год закрытия фонд может не платить поквартально и отдать всё одной суммой в конце.

❗️На cfpro.ru в разделе "Недвижимость" собраны 61 ЗПИФ с биржи https://cfpro.ru/realty.html . Здесь вы найдете самую полную информацию о зПИФах в РФ.

🟢Также 17 сентября указом президента российские структуры FM Logistic, арендатора ПАРУС-ЛОГИСТИКА, перешли во временное управление. Парус ответил, что договоры аренды действуют до 2034 года и указ их не отменяет. Пай с тех пор подешевел на 4,5%.

🟢Теперь налоги. 30 сентября в Думу внесли законопроект о 15% налога на прибыль с пассивных доходов, включая аренду, для закрытых ПИФ для квалов. Налог фонда зачтут пайщику, первое рассмотрение 29 октября. У меня под него попадают 8 фондов из 10.

🟢С июля уже действует вычет для паёв ЗПИФ: при продаже после 3 лет владения не облагается до 3 млн рублей прибыли за каждый год.

🔹Выводы по зПИФам - это отдельный сегмент, который подчиняется своим правилам, это не акции и не облигации. Каждый пиф имеет свою историю и нюансы, на этом можно зарабатывать или терять деньги. Но безусловно зПИФы сейчас проигрывают остальным активам в контексте доходности, для меня это отличный вариант в контексте диверсификации активов, которая приносит пассивный доход. Также зПИФы это долгосрок, нужно их брать на 3 года+, тогда они вполне себе раскрываются и могут показать среднегодовую доходность 20+%.

$XXXXXX $PARUSLOG $RU000A10CFM8 $XTRIUMF $PARUS4570

Когда-то на российском рынке нельзя было найти бумажную недвижимость. Но примерно с 2021 года рынок начал активно развиваться. Да, наш рынок не дотягивает даже до американского, образца столетней давности, но уже сделал большой шаг к исправлению ситуации.

Однако, появление большого количества ЗПИФ сулит новые проблемы - как выбрать фонды для инвестиций? Из такого то многообразия.

Нужно понимать, что не все фонды одинаковые. Начиная с разных классов активов внутри фонда, и заканчивая отличиями в качестве и свежести объектов, и даже в целях фонда.

Фонды коммерческой недвижимости могут быть нацелены на строительство и продажу объектов, на покупку объектов с целью их ремонта и дальнейшей продажи, с целью покупки объектов и сдачи их в аренду, и наверняка, с иными функциями, в том числе и со смешением указанных функций.

Меня интересуют исключительно фонды коммерческой недвижимости, цель которых сдавать объекты в долгосрочную аренду. Не строить, не заниматься куплей-продажей, не держанием ОФЗ на счетах, а именно арендным бизнесом.

Основная сложность ЗПИФов в том, что брокер не приносит вам информацию о нем в клювике. Нужно всё искать самому или найти блогера, который уже все нашел за вас (например, смотрите, какой я красивый, разбирающийся и понятно пишущий, чем не кандидат).

Что делаем в первую очередь? Определяемся, что из себя представляет фонд: -какие активы находятся внутри и сколько их -где находятся эти активы -возраст и класс активов -какая цель у фонда

Как достать эту информацию? В поисковике находим сайт управляющей компании и дальше переходим на страничку фонда. Чем больше информации вы можете узнать на странице фонда и из файла с финансовой моделью фонда, тем открытее управляющая компания.

Если я не могу таким способом найти за 5-10 минут всю основную информацию о фонде - фонд отправляется в мусорную корзину без малейшего сожаления. Зачем мне давать свои деньги ребятам, которые не считают нужным нормально поделиться со мной информацией о продукте?

На какие моменты еще стоит обратить внимание?

• •

  сколько арендаторов на договорах

• •

  на какой срок заключены договоры аренды

• •

  какие условия индексации по договорам аренды -платит ли фонд дивиденды, если да, то как часто и какие условия по выплатам -стоимость чистых активов фонда (далее - СЧА) -есть ли у фонда кредит, какой процент от СЧА в кредите

В идеале ещё найти информацию о количестве выпущенных паев. Так мы сможем сравнить стоимость пая со стоимостью СЧА фонда на 1 пай. Это покажет наличие премии в фонде или, наоборот, скидки к СЧА.

Проделав такую работу, вы уже не поймаете себя на ощущении, что берете пустышку или кота в мешке.

Планирую сделать большой обзор на те фонды, которые покупаю я. Но прошу вас самостоятельно полазить по страничкам фондов и хотя бы ознакомиться с ними.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $PARUSZ2 $XTRIUMF $RU000A108UH0