ЗПИФ Акцент 5

С самого начала я топлю против того, чтобы сравнивать между собой инструменты с разной природой, совершенно разными механизмами и целями. Потому что такие сравнения контрпродуктивны без описания условий, в которые мы их помещаем.

Можно сравнивать ОФЗ и вклад. Можно сравнивать жилые квартиры, покупку коммерческого помещения и ЗПИФы - это все предметы "одного гардероба". А вот ЗПИФ и ОФЗ это как шуба и шорты. Они предназначены для совершенно разных целей и "сезонов".

Да, можно сказать, что у ЗПИФ, у облигаций и у акций есть доходность за год. Мы можем сравнить по ней и всё. Ну, знаете, это то же самое, что сравнить по стоимости трусы, носки и шерстяную водолазку, и выбрать по итогу носки, потому что они дешевле. Какая у нас была изначальная задача? К какому сезону мы готовимся? К какому мероприятию наряжаемся? Не важно. Сделали выбор на основании стоимости и всё.

Так и со сравнением ОФЗ и ЗПИФ. Можно смотреть на купон, на текущую доходность. А на остальное закрывать глаза. Но ведь есть ещё такие свойства инструментов как защита капитала, устойчивость к колебанию курса валют, устойчивость к изменению ключевой ставки. Есть риски в конце концов. И риски у данных инструментов абсолютно разные.

Любое коммерческое помещение на дистанции будет стремиться к стоимости замены - строительства такого же, но нового объекта недвижимости. Значит, оно неплохо впитывает рост стоимости материалов и услуг на строительство - накапливает инфляцию. Впитывает гиперинфляцию. Практически в любой ситуации имеет какую-то базовую ценность. Плюс неплохо себя показывает при валютных колебаниях: вырос доллар - выросли цены на материалы, на технику - выросла стоимость строительства такого-же склада/офисного центра/торгового центра.

Облигации страдают при этих ситуациях, если это не квазивалютные истории. Можно заработать на рубль больше в моменте, а затем потерять 10. И дело здесь, как понимаете, вообще не в дефолтах, а в самой природе денег, которые со временем неизбежно дешевеют. Но в моменте денежный поток отличный. И высокие купоны получать, конечно, намного приятнее. Дофамина здесь больше в разы.

Я не знаю, как ещё объяснить опасность делать ОСНОВНУЮ ставку на облигации при ДОЛГОСРОЧНЫХ инвестициях. Их можно держать в портфеле ради понятных и прогнозируемых денежных поступлений. Когда длинные ОФЗ дают 16% доходность к погашению и регулярные купоны - это действительно выглядит привлекательно. Наверняка средняя инфляция все эти 10-15 лет будет ниже 10%, а значит здесь вшита практически безрисковая доходность. Поэтому 10-20-30-40% облигаций в портфеле в текущей ситуации - действительно хорошая история. Но облигации в любом случае на долгосроке необходимо балансировать другими инструментами, в которых защита от инфляционных факторов, защита от ослабления национальной валюты выше.

Важное отступление. Арендный поток ежегодно индексируется, а тело пая (стоимость недвижимости) будет на дистанции стремиться к стоимости чистых активов, стоимости замены. Значит из денежного потока от ЗПИФ, коммерческой недвижимости или квартиры нет смысла вычитать инфляцию. А из купонного дохода облигаций необходимо. Так что на длинных дистанциях, если так подумать, доходность ЗПИФов сейчас реальные 9-10%, и доходность ОФЗ реальные 9-10% - при условии, что мы верим показателям реальной инфляции.

А вот летом ЗПИФы падали в цене, спред доходности между ЗПИФ и облигациями был меньше, таким образом, ЗПИФ давали порядка 11% чистой доходности. Сейчас цены подросли, доходности упали. И длинные ОФЗ в моменте стали интереснее. Даже на мой вкус.

Это не попытка склонить вас на какую-то сторону. Лишь попытка показать все риски. Показать необходимость думать, размышлять, и подбирать инструменты исходя из их функций в вашем портфеле. А не только смотреть на доходность в моменте.

@nakopim_vmeste $RU000A10DQF7 $OFZ-PD 26244 $OFZ-PD 26238 $OFZ-PD 26254

📦 Не откладывайте на завтра то, что можно сделать сегодня

Можно долго присматриваться, сравнивать и откладывать решение. Но у каждого месяца есть своя точка отсчёта: дата закрытия реестра.

Сегодня последний день, когда можно купить паи «Акцент 5», чтобы попасть в реестр и получить доход за октябрь.

Тайминг: 🔴29 октября — последний день покупки паёв 🔴30 октября — закрытие реестра и фиксация списков 🔴ноябрь — поступление дохода на счёт

➡️ Оформить заявку на покупку паёв «Акцент 5» $RU000A10DQF7

С того момента, как начал активно вкладываться в ЗПИФы коммерческой недвижимости, я стал с удовольствием ждать середину месяца. Сегодня 13-е число, а все дивиденды за сентябрь уже поступили на счет.

Всего я получил от фондов 1700₽, в скобках указана моя доходность после вычета НДФЛ: -ЗПИФ Акцент-5 - 312,04₽ на 35 паев (11,39%) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 299,16₽ на 36 паев (11,64%) -ЗПИФ Парус-Лог - 341,84₽ на 28 паев (12,47%) -ЗПИФ Парус-Триумф - 287,6₽ на 38 паев (10,72%) -ЗПИФ Парус-ЗолЯ - 104,82₽ на 14 паев (12,12%) -ЗПИФ Парус-ДВН - 32,92₽ на 4 пая (8,77%) -ЗПИФ Парус-Место встречи - 58₽ на 8 паев (9,69%) -ЗПИФ Парус-НОРД - 275,75₽ на 25 паев (10,76%)

Напоминаю, что выплаты я получаю каждый месяц.

Также получил дивиденды от Черкизово - 209,38₽ на 2 акции.

Не стал откладывать в долгий ящик и купил на выплаты 2 пая ЗПИФ Парус-Триумф. Пусть доход растет и дальше. Ощущаю какую-то радость от того факта, что дивидендов хватает уже на покупку 2 новых паёв. Это прекрасное олицетворение работы сложного процента.

На рынке зарождается состояние эйфории. Повесткой опять рулит геополитика. Пока, конечно, рынок относится к этому осторожно, с недоверием. Я в такой ситуации не дергаюсь, наблюдаю дальше. Кэш в фонде денежного рынка копится. Делать какие-либо прогнозы по такой игре дело не благодарное. И тем более, принимать серьезные финансовые решения.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A108UH0 $XTRIUMF $AKMM