ЗПИФ ПАРУС-СБЛ

В прошлых постах я уже рассказывал, что среди безопасных (условно) инвестиций я выбираю золото, фонд денежного рынка, доллар и ещё один инструмент, в который ранее особо не погружался, — это ЗПИФы. На этот раз моё особое внимание привлёк ЗПИФ «Парус», по первому впечатлению — по двум причинам.

• •

  Известный ПИФ на рынке.

• •

  Регулярные выплаты.

Собственно, ПИФ я уже приобрёл, а вернее несколько — от компании «Парус». И сейчас расскажу почему. «Парус» — это компания, которая, если объяснять примитивно, берёт какой-то здоровый объект недвижимости, разбивает его на маленькие доли (ПАИ) и продаёт эти ПАИ инвесторам. Получается: чем больше этих паёв у вас в штуках, тем больший процент того или иного объекта у вас во владении.

Когда я стал всё изучать, естественно, в первую очередь меня интересует правовая сторона вопроса. Какие гарантии, что мои деньги в безопасности? Деятельность «Паруса» жёстко контролируется ЦБ. Сведения о пайщиках хранятся в специализированном депозитарии ООО «Инфинитум». Это один из старейших депозитариев, проверил на сайте ЦБ. Этот депозитарий действительно рабочий. Короче, информация о владении паями строго фиксируется. Из «Парусов» я для себя выбрал 3 фонда: СБЛ, «Озон» и «Нордвей». В фонде доход складывается из выплат от арендаторов и потенциального роста самих паёв. По логике, они растут на инфляцию, т.к. недвижимость такого формата дорожает регулярно. В первых двух ключевой арендатор — это Ozon, страхует это дело всё Сбер. «Нордвей» страхует «Зетта». У «Озона» объект частично взят ещё на кредитные деньги, я не нашёл, какой именно банк это дело прокредитовал, но полагаю, что это Сбер или ВТБ, может быть, Т-Банк — короче, кто-то из крупняка. Меня такое участие устраивает. Полагаю, что крупные банки и страховые вряд ли участвовали бы в откровенном скам-проекте. Платежи от всех фондов регулярные, ежемесячные, что лично для меня большой плюс. И потом я верю в склады, несмотря на текущую ситуацию. В меньшей степени я верю в офисы и ТЦ. На мой взгляд, этот формат в обоих случаях угасающий.

Короче, если кратко о плюсах и минусах.

Плюсы:

🛡Крупный фонд с участием крупных рыночных игроков. 🛡Регулярный денежный поток. 🛡Регуляция со стороны ЦБ и прозрачность.

Минусы:

💊Только для квалифицированных инвесторов (хотя «квал» получить не так сложно). 💊Доходность может быть ниже многих других инструментов. 💊Текущие геополитические риски да и в целом инвестиционные риски.

Я бы так сказал: для меня эти фонды — один из лучших вариантов вложиться в недвижимость, а ещё и получать по сути рентный доход. Притом выше, чем, например, если бы я вложил деньги скажем в квартиру. Разумеется, риски есть, как и в любом инвестиционном инструменте, но тут уж извините: безрисковой гарантированной доходности не бывает. А так, фондов 11 шт., про каждый можно отдельно почитать на сайте «Паруса», там всё вполне доходчиво.

О других инвестициях - расскажу в следующих постах. Обязательно подпишитесь. И помните - Важные новости не только тут.

Не ИИР. В посте субъективное мнение и опыт автора. Ваши деньги — ваша ответственность!

$SBER $OZON $PRSBr $RU000A1022Z1 $PARUSZ2 

Серия постов продолжается. И ещё один спасательный инструмент. Этому инструменту я, возможно, выделю 2 поста — ибо прошлые два инструмента более простые с точки зрения «механики».

С баксом, тем более наличным, — всё понятно. С золотом, которое я неоднократно упоминал, — тоже вопросов не должно возникнуть. Фонды денежного рынка, которые также упомянул, — вариант вклада на бирже, тоже не вызывает вопросов. Но на фоне происходящего хочется некоторого спокойствия. Я бы даже сказал — железобетонного спокойствия 😅. Есть у русского человека такая штука в менталитете: даже в плохие времена есть вариант спасти деньги в активе, который действительно «вечно зелёный». И это БЕТОН! 🧱

Тут я сразу упираюсь в несколько нюансов. О бетоне как об активе (части портфеля) задумываюсь очень давно. Но что меня останавливало?

В «нормальных объектах», где доходность хотя бы выше 5%, — высокий порог входа. Мне фактически придётся вложить все свободные и в частности заёмные средства.

Часто поговаривают о переоценке типа «ну, недвига же растёт!». Вообще не факт, что я куплю правильный объект недвижимости. Да и потом остаются вопросы к самому главному — денежному потоку.

На фоне дефолтов в ВДО я ещё раз вспомнил, что главное — не «самая высокая доходность», а стабильная доходность и возврат вложенного капитала.

И от блогеров, и в своих комментариях слышал про бумажную недвижимость. Мельком даже пробегался по ним, без погружения. От жёлтого банка смотрел «Квадратные метры», «Лужники Коллекшн», «Репаблик Редс». В красном глянул, но там какие-то дорогущие паи с очень сомнительной динамикой. А главное, что самое обидное, — нигде нет денежного потока 😕.

Я уже даже до фондов Дом РФ добрался. Ну нет никаких выплат, и всё тут. А надо бы фонд какой-нибудь типа Т-Пэя в жёлтом банке, чтоб хотя бы доход платил, в идеале, конечно, и к цене приростал, но это уже как будто «совсем круто» 😎.

Короче, я уже было хотел оставить эту идею с фондами недвижимости и с бетоном в целом — дорого и доходности нет. Но тут я пару раз наткнулся у себя на комментарии про фонд «Парус» с выплатой дохода. Вспомнил, кстати, что даже видел их на одной из конференций. Но руки до изучения — что это за «зверь» и с чем его едят — не доходили. Вот решил поизучать в деталях, что это за «фрукт», а по результатам напишу ещё один пост: с плюсами и минусами, а также о своём финальном решении — приобретаю ли я его и какой в итоге из фондов. Их там оказалось аж 11 штук… 🤯

В жёлтом банке их всего 4 шт. Ну, поизучаю, возможно, какой-то из фондов буду брать у другого брокера.

Фонды для квал. инвесторов, поэтому это специфический инструмент. Не у всех брокеров у меня есть квал. Буду разбираться.

Не ИИР. В посте — субъективное мнение автора. Важные новости — не только тут. Подписывайся, чтобы не пропустить. 🔔

Примеры одного фонда с выплатами - на скрине. Если у Вас есть опыт работы с подобными инструментами - поделитесь в комментариях!

$AKMM $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUSLOG 

Друзья, вы знаете, что мы пристально следим за ЗПИФами недвижимости, и это - одна из наших специализацией в целом (в т.ч. с точки зрения собственных вложений). Конечно же, мы, как и многие из вас, были в шоке от предлагаемых налоговых изменений, т.к. они могут коснуться в том числе и данных инструментов. Несколько дней поизучав тему и пообщавшись со специалистами в отрасли, делимся своим мнением.

Напомним, что раньше, согласно п.1 246 НК РФ, вся прибыль, получаемая внутри ПИФа, не облагалась налогом на прибыль. Теперь же предполагается введение внутри ПИФа налога в размере 15% на такие доходы. Но тут есть важный нюанс в том, что при налогообложении пайщиков уплаченный налог на прибыль будет засчитываться. 

То есть это означает, что для инвесторов в ЗПИФы по-сути меняется лишь момент исчисления налогов. Если раньше налог исчислялся в момент выплаты дохода пайщику, то теперь - в момент получения дохода внутри фонда. Глобально, это окажет влияние лишь на тех инвесторов, кто платил 13% НДФЛ с доходов, теперь он поднимается до 15% (т.к. его уплатит фонд еще до итоговой выплаты инвесторам). Конечно, у инвесторов тоже может налоговая нагрузка вырасти, т.к. предлагается ввести прогрессирующую шкалу для всех доходов (раньше для пассивных доходов было ограничение в 15%), но к самим ЗПИФам это отношения уже не имеет.

Кроме того, уже после предложения таких налоговых инициатив, ЦБ выступил с комментариями, что по-хорошему такие налоги нужно вводить только на закрытые и не торгуемые фонды. Логика здесь понятна: сейчас крупные капиталы специально формировали ЗПИФы для налоговой оптимизации. Вы могли годами получами прибыль от объемов внутри фонда и не платить никакой налог (при дорогой стоимости денег это может быть очень актуально), а заплатить его лишь в момент вывода средств из фонда. И тут вводимая инициатива очевидна - она позволит убрать такую отсрочку и взымать налоги сразу.

Но для ЗПИФов недвижимости, например, по которым выплаты идут ежемесячно (а таких среди них большинство), такие поправки глобально ничего не поменяют, как мы и описали выше. Сдвиг выплаты налога будет несущественным, и даже в случае его введения - инвесторы пострадают мало.

С другой стороны, могут быть и какие-то «подводные камни». Например, в части ЗПИФов активы структурированы через несколько ООО-шек. А часть ЗПИФов, могут не выплачивать доходы ежемесячно, а реинвестировать их (например, Парус-МАКС), в таких фондах действительно могут возникнуть риски дополнительных издержек. Поэтому для них исключение ЗПИФов недвижимости из таких инициатив было бы скорее позитивно.

В любом случае, в настоящий момент окончательное решение по налогам еще не принято. И есть достаточно много шансов на то, что налогом обложат лишь непубличные или неторгуемые фонды. В таком случае, влияния на ЗПИФы недвижимости вовсе никакого не будет. С другой стороны даже введение налога не окажет существенного влияния на доходы инвесторов от большей части подобных фондов (как мы подробнее расписали выше). Поэтому брать и прямо сейчас «бежать» с них как-будто не имеет смысла. Как минимум, стоит дождаться окончательной редакции изменений, а уже дальше актуализировать свою стратегию исходя из этого.

$RU000A108UH0 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUS4570 $PARUSZ2