ЗПИФ ПАРУС ЛОГ

Серия постов продолжается. И ещё один спасательный инструмент. Этому инструменту я, возможно, выделю 2 поста — ибо прошлые два инструмента более простые с точки зрения «механики».

С баксом, тем более наличным, — всё понятно. С золотом, которое я неоднократно упоминал, — тоже вопросов не должно возникнуть. Фонды денежного рынка, которые также упомянул, — вариант вклада на бирже, тоже не вызывает вопросов. Но на фоне происходящего хочется некоторого спокойствия. Я бы даже сказал — железобетонного спокойствия 😅. Есть у русского человека такая штука в менталитете: даже в плохие времена есть вариант спасти деньги в активе, который действительно «вечно зелёный». И это БЕТОН! 🧱

Тут я сразу упираюсь в несколько нюансов. О бетоне как об активе (части портфеля) задумываюсь очень давно. Но что меня останавливало?

В «нормальных объектах», где доходность хотя бы выше 5%, — высокий порог входа. Мне фактически придётся вложить все свободные и в частности заёмные средства.

Часто поговаривают о переоценке типа «ну, недвига же растёт!». Вообще не факт, что я куплю правильный объект недвижимости. Да и потом остаются вопросы к самому главному — денежному потоку.

На фоне дефолтов в ВДО я ещё раз вспомнил, что главное — не «самая высокая доходность», а стабильная доходность и возврат вложенного капитала.

И от блогеров, и в своих комментариях слышал про бумажную недвижимость. Мельком даже пробегался по ним, без погружения. От жёлтого банка смотрел «Квадратные метры», «Лужники Коллекшн», «Репаблик Редс». В красном глянул, но там какие-то дорогущие паи с очень сомнительной динамикой. А главное, что самое обидное, — нигде нет денежного потока 😕.

Я уже даже до фондов Дом РФ добрался. Ну нет никаких выплат, и всё тут. А надо бы фонд какой-нибудь типа Т-Пэя в жёлтом банке, чтоб хотя бы доход платил, в идеале, конечно, и к цене приростал, но это уже как будто «совсем круто» 😎.

Короче, я уже было хотел оставить эту идею с фондами недвижимости и с бетоном в целом — дорого и доходности нет. Но тут я пару раз наткнулся у себя на комментарии про фонд «Парус» с выплатой дохода. Вспомнил, кстати, что даже видел их на одной из конференций. Но руки до изучения — что это за «зверь» и с чем его едят — не доходили. Вот решил поизучать в деталях, что это за «фрукт», а по результатам напишу ещё один пост: с плюсами и минусами, а также о своём финальном решении — приобретаю ли я его и какой в итоге из фондов. Их там оказалось аж 11 штук… 🤯

В жёлтом банке их всего 4 шт. Ну, поизучаю, возможно, какой-то из фондов буду брать у другого брокера.

Фонды для квал. инвесторов, поэтому это специфический инструмент. Не у всех брокеров у меня есть квал. Буду разбираться.

Не ИИР. В посте — субъективное мнение автора. Важные новости — не только тут. Подписывайся, чтобы не пропустить. 🔔

Примеры одного фонда с выплатами - на скрине. Если у Вас есть опыт работы с подобными инструментами - поделитесь в комментариях!

$AKMM $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUSLOG 

С того момента, как начал активно вкладываться в ЗПИФы коммерческой недвижимости, я стал с удовольствием ждать середину месяца. Сегодня 13-е число, а все дивиденды за сентябрь уже поступили на счет.

Всего я получил от фондов 1700₽, в скобках указана моя доходность после вычета НДФЛ: -ЗПИФ Акцент-5 - 312,04₽ на 35 паев (11,39%) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 299,16₽ на 36 паев (11,64%) -ЗПИФ Парус-Лог - 341,84₽ на 28 паев (12,47%) -ЗПИФ Парус-Триумф - 287,6₽ на 38 паев (10,72%) -ЗПИФ Парус-ЗолЯ - 104,82₽ на 14 паев (12,12%) -ЗПИФ Парус-ДВН - 32,92₽ на 4 пая (8,77%) -ЗПИФ Парус-Место встречи - 58₽ на 8 паев (9,69%) -ЗПИФ Парус-НОРД - 275,75₽ на 25 паев (10,76%)

Напоминаю, что выплаты я получаю каждый месяц.

Также получил дивиденды от Черкизово - 209,38₽ на 2 акции.

Не стал откладывать в долгий ящик и купил на выплаты 2 пая ЗПИФ Парус-Триумф. Пусть доход растет и дальше. Ощущаю какую-то радость от того факта, что дивидендов хватает уже на покупку 2 новых паёв. Это прекрасное олицетворение работы сложного процента.

На рынке зарождается состояние эйфории. Повесткой опять рулит геополитика. Пока, конечно, рынок относится к этому осторожно, с недоверием. Я в такой ситуации не дергаюсь, наблюдаю дальше. Кэш в фонде денежного рынка копится. Делать какие-либо прогнозы по такой игре дело не благодарное. И тем более, принимать серьезные финансовые решения.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A108UH0 $XTRIUMF $AKMM 

Давно не показывал свой экспериментальный портфель Фондов недвижимости. В нём 1,1 млн рублей: 10 ЗПИФ и фонд денежного рынка "Ликвидность" как запас под докупки. Пять фондов Паруса - 35%, три фонда Сбер СФН - 25%, Рентал ПРО - 19%, "Рентный доход" ВИМ - 11%.

Учитывая все атаки на склады и падения фондов, портфель показывает себя относительно неплохо, я бы сказал, что он около нуля учитывая все прошлые выплаты. Я их реинвестировал, а также покупал сильно упавшие фонды типа Парус НиНо и ЛОГ.

Работает портфель на выплатах. По последним выплатам это около 138 тыс. рублей в год, 14% к текущей цене, или 11,5 тыс. в месяц до НДФЛ.

Год для ЗПИФ слабый. С января мои паи подешевели от 2% до 17%, дно у большинства пришлось на 24-26 августа. Ключевая 14%, следующее заседание 23 октября. Пока вклад и ОФЗ дают столько же без риска арендатора, переплачивать за пай никто не хочет.

🟢По Рентал Про - с 8 по 11 октября беспилотники остановили три дата-центра Яндекса: в Сасово, Калуге и Владимире. По оценке "Коммерсанта", это около 115 МВт, а замена железа займёт от 2-3 до 6 месяцев. Клиентов Yandex Cloud переносили в Selectel, K2Cloud и VK Cloud. Мощностей не хватало и до этого. Стойка на 5 кВт в Москве во втором квартале стоила 170,8 тыс. рублей, на 15,7% дороже, чем год назад. Из 199 МВт, заявленных в Москве на 2026 год, ждут около 66 МВт, остальное съехало на 2027-2028.

Рентал ПРО строит ЦОДы и продаёт их операторам. ЦОД в Медведкове в 2024 году ушёл Ростелекому за 26,28 млрд рублей, первый ЦОД в Домодедове продали в феврале 2026 года с прибылью 234,8 млн. Сейчас в стройке три: в Новосибирске, Петербурге и второй в Домодедове. Чем дороже стойка у операторов, тем дороже фонд продаст готовый объект.

Также давайте пройдемся по лучшим фондам с точки зрения дисконта к РСП и выплатам.

🟢Больше всех к цене платит "Современная Коммерческая недвижимость" Сбер СФН - 16,9% годовых, внутри ЦОД и склады. 

🟢Дальше ПАРУС-ОЗН Новгород с 15,3% (у него 27% долга), ПАРУС-ЛОГИСТИКА с 14,7%, Акцент 5 с 14,4% и Рентал ПРО с 14,1%.

🟢Самые большие дисконты среди платящих фондов у трёх фондов Сбер СФН: 31-36% к оценке. Это "Современная Коммерческая недвижимость", "Современный Арендный бизнес 3" и "Современный 7", все три у меня есть. Оценку делает оценщик УК, по такой цене объект ещё нужно продать.

🟢"Рентный доход" ВИМ закрывается 17 декабря 2027 года. Пай стоит 122 тыс. рублей при расчётной стоимости 152 тыс. Если объекты продадут по оценке, пайщики получат на четверть больше нынешней цены, если дешевле - меньше. В год закрытия фонд может не платить поквартально и отдать всё одной суммой в конце.

❗️На cfpro.ru в разделе "Недвижимость" собраны 61 ЗПИФ с биржи https://cfpro.ru/realty.html . Здесь вы найдете самую полную информацию о зПИФах в РФ.

🟢Также 17 сентября указом президента российские структуры FM Logistic, арендатора ПАРУС-ЛОГИСТИКА, перешли во временное управление. Парус ответил, что договоры аренды действуют до 2034 года и указ их не отменяет. Пай с тех пор подешевел на 4,5%.

🟢Теперь налоги. 30 сентября в Думу внесли законопроект о 15% налога на прибыль с пассивных доходов, включая аренду, для закрытых ПИФ для квалов. Налог фонда зачтут пайщику, первое рассмотрение 29 октября. У меня под него попадают 8 фондов из 10.

🟢С июля уже действует вычет для паёв ЗПИФ: при продаже после 3 лет владения не облагается до 3 млн рублей прибыли за каждый год.

🔹Выводы по зПИФам - это отдельный сегмент, который подчиняется своим правилам, это не акции и не облигации. Каждый пиф имеет свою историю и нюансы, на этом можно зарабатывать или терять деньги. Но безусловно зПИФы сейчас проигрывают остальным активам в контексте доходности, для меня это отличный вариант в контексте диверсификации активов, которая приносит пассивный доход. Также зПИФы это долгосрок, нужно их брать на 3 года+, тогда они вполне себе раскрываются и могут показать среднегодовую доходность 20+%.

$XXXXXX $PARUSLOG $RU000A10CFM8 $XTRIUMF $PARUS4570