ЗПИФ ПАРУС-МАКС

Давно не показывал свой экспериментальный портфель Фондов недвижимости. В нём 1,1 млн рублей: 10 ЗПИФ и фонд денежного рынка "Ликвидность" как запас под докупки. Пять фондов Паруса - 35%, три фонда Сбер СФН - 25%, Рентал ПРО - 19%, "Рентный доход" ВИМ - 11%.

Учитывая все атаки на склады и падения фондов, портфель показывает себя относительно неплохо, я бы сказал, что он около нуля учитывая все прошлые выплаты. Я их реинвестировал, а также покупал сильно упавшие фонды типа Парус НиНо и ЛОГ.

Работает портфель на выплатах. По последним выплатам это около 138 тыс. рублей в год, 14% к текущей цене, или 11,5 тыс. в месяц до НДФЛ.

Год для ЗПИФ слабый. С января мои паи подешевели от 2% до 17%, дно у большинства пришлось на 24-26 августа. Ключевая 14%, следующее заседание 23 октября. Пока вклад и ОФЗ дают столько же без риска арендатора, переплачивать за пай никто не хочет.

🟢По Рентал Про - с 8 по 11 октября беспилотники остановили три дата-центра Яндекса: в Сасово, Калуге и Владимире. По оценке "Коммерсанта", это около 115 МВт, а замена железа займёт от 2-3 до 6 месяцев. Клиентов Yandex Cloud переносили в Selectel, K2Cloud и VK Cloud. Мощностей не хватало и до этого. Стойка на 5 кВт в Москве во втором квартале стоила 170,8 тыс. рублей, на 15,7% дороже, чем год назад. Из 199 МВт, заявленных в Москве на 2026 год, ждут около 66 МВт, остальное съехало на 2027-2028.

Рентал ПРО строит ЦОДы и продаёт их операторам. ЦОД в Медведкове в 2024 году ушёл Ростелекому за 26,28 млрд рублей, первый ЦОД в Домодедове продали в феврале 2026 года с прибылью 234,8 млн. Сейчас в стройке три: в Новосибирске, Петербурге и второй в Домодедове. Чем дороже стойка у операторов, тем дороже фонд продаст готовый объект.

Также давайте пройдемся по лучшим фондам с точки зрения дисконта к РСП и выплатам.

🟢Больше всех к цене платит "Современная Коммерческая недвижимость" Сбер СФН - 16,9% годовых, внутри ЦОД и склады. 

🟢Дальше ПАРУС-ОЗН Новгород с 15,3% (у него 27% долга), ПАРУС-ЛОГИСТИКА с 14,7%, Акцент 5 с 14,4% и Рентал ПРО с 14,1%.

🟢Самые большие дисконты среди платящих фондов у трёх фондов Сбер СФН: 31-36% к оценке. Это "Современная Коммерческая недвижимость", "Современный Арендный бизнес 3" и "Современный 7", все три у меня есть. Оценку делает оценщик УК, по такой цене объект ещё нужно продать.

🟢"Рентный доход" ВИМ закрывается 17 декабря 2027 года. Пай стоит 122 тыс. рублей при расчётной стоимости 152 тыс. Если объекты продадут по оценке, пайщики получат на четверть больше нынешней цены, если дешевле - меньше. В год закрытия фонд может не платить поквартально и отдать всё одной суммой в конце.

❗️На cfpro.ru в разделе "Недвижимость" собраны 61 ЗПИФ с биржи https://cfpro.ru/realty.html . Здесь вы найдете самую полную информацию о зПИФах в РФ.

🟢Также 17 сентября указом президента российские структуры FM Logistic, арендатора ПАРУС-ЛОГИСТИКА, перешли во временное управление. Парус ответил, что договоры аренды действуют до 2034 года и указ их не отменяет. Пай с тех пор подешевел на 4,5%.

🟢Теперь налоги. 30 сентября в Думу внесли законопроект о 15% налога на прибыль с пассивных доходов, включая аренду, для закрытых ПИФ для квалов. Налог фонда зачтут пайщику, первое рассмотрение 29 октября. У меня под него попадают 8 фондов из 10.

🟢С июля уже действует вычет для паёв ЗПИФ: при продаже после 3 лет владения не облагается до 3 млн рублей прибыли за каждый год.

🔹Выводы по зПИФам - это отдельный сегмент, который подчиняется своим правилам, это не акции и не облигации. Каждый пиф имеет свою историю и нюансы, на этом можно зарабатывать или терять деньги. Но безусловно зПИФы сейчас проигрывают остальным активам в контексте доходности, для меня это отличный вариант в контексте диверсификации активов, которая приносит пассивный доход. Также зПИФы это долгосрок, нужно их брать на 3 года+, тогда они вполне себе раскрываются и могут показать среднегодовую доходность 20+%.

$XXXXXX $PARUSLOG $RU000A10CFM8 $XTRIUMF $PARUS4570

Друзья, привет! 👋

❔Что было на повестке?
Переход фонда из ЗПИФ в ИПИФ для создания механизма трансфера паев / выхода из фонда по РСП.

❗Для принятия изменений нужно было набрать кворум >50% при условии 1 пай = 1 голос.

🔥 Рады анонсировать, что необходимый кворум был набран, и фонд «ПАРУС-МАКС» перейдет в формат ИПИФ! 📍 В голосовании приняли участие владельцы 51,5% инвестиционных паев. 99% из них голосовали «ЗА» по введению правок.

❔Что дальше?

1⃣В октябре внесем изменения в ПДУ — обновленная версия будет доступна в Личном кабинете инвестора.

2⃣ Уже в этом году, 2–25 ноября, откроем первый интервал погашения паев. 📍 Дата фиксации РСП на последний день приема заявок. 📍 Расчет в случае погашения: денежные средства / выдел имущества паями монофондов.

3⃣ Теперь для совладельцев «ПАРУС-МАКС» будут доступны три сценария:

1. Продолжать владеть фондом и следовать его стратегии.

2. Погасить паи и получить имущество паями монофондов в составе.

3. Погасить паи и получить денежные средства.

Спасибо всем, кто принял участие в голосовании!

❗Инвестиционные паи ограничены в обороте. Информация предназначена для квалифицированных инвесторов. $PARUS4570

Друзья, вы знаете, что мы пристально следим за ЗПИФами недвижимости, и это - одна из наших специализацией в целом (в т.ч. с точки зрения собственных вложений). Конечно же, мы, как и многие из вас, были в шоке от предлагаемых налоговых изменений, т.к. они могут коснуться в том числе и данных инструментов. Несколько дней поизучав тему и пообщавшись со специалистами в отрасли, делимся своим мнением.

Напомним, что раньше, согласно п.1 246 НК РФ, вся прибыль, получаемая внутри ПИФа, не облагалась налогом на прибыль. Теперь же предполагается введение внутри ПИФа налога в размере 15% на такие доходы. Но тут есть важный нюанс в том, что при налогообложении пайщиков уплаченный налог на прибыль будет засчитываться. 

То есть это означает, что для инвесторов в ЗПИФы по-сути меняется лишь момент исчисления налогов. Если раньше налог исчислялся в момент выплаты дохода пайщику, то теперь - в момент получения дохода внутри фонда. Глобально, это окажет влияние лишь на тех инвесторов, кто платил 13% НДФЛ с доходов, теперь он поднимается до 15% (т.к. его уплатит фонд еще до итоговой выплаты инвесторам). Конечно, у инвесторов тоже может налоговая нагрузка вырасти, т.к. предлагается ввести прогрессирующую шкалу для всех доходов (раньше для пассивных доходов было ограничение в 15%), но к самим ЗПИФам это отношения уже не имеет.

Кроме того, уже после предложения таких налоговых инициатив, ЦБ выступил с комментариями, что по-хорошему такие налоги нужно вводить только на закрытые и не торгуемые фонды. Логика здесь понятна: сейчас крупные капиталы специально формировали ЗПИФы для налоговой оптимизации. Вы могли годами получами прибыль от объемов внутри фонда и не платить никакой налог (при дорогой стоимости денег это может быть очень актуально), а заплатить его лишь в момент вывода средств из фонда. И тут вводимая инициатива очевидна - она позволит убрать такую отсрочку и взымать налоги сразу.

Но для ЗПИФов недвижимости, например, по которым выплаты идут ежемесячно (а таких среди них большинство), такие поправки глобально ничего не поменяют, как мы и описали выше. Сдвиг выплаты налога будет несущественным, и даже в случае его введения - инвесторы пострадают мало.

С другой стороны, могут быть и какие-то «подводные камни». Например, в части ЗПИФов активы структурированы через несколько ООО-шек. А часть ЗПИФов, могут не выплачивать доходы ежемесячно, а реинвестировать их (например, Парус-МАКС), в таких фондах действительно могут возникнуть риски дополнительных издержек. Поэтому для них исключение ЗПИФов недвижимости из таких инициатив было бы скорее позитивно.

В любом случае, в настоящий момент окончательное решение по налогам еще не принято. И есть достаточно много шансов на то, что налогом обложат лишь непубличные или неторгуемые фонды. В таком случае, влияния на ЗПИФы недвижимости вовсе никакого не будет. С другой стороны даже введение налога не окажет существенного влияния на доходы инвесторов от большей части подобных фондов (как мы подробнее расписали выше). Поэтому брать и прямо сейчас «бежать» с них как-будто не имеет смысла. Как минимум, стоит дождаться окончательной редакции изменений, а уже дальше актуализировать свою стратегию исходя из этого.

$RU000A108UH0 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUS4570 $PARUSZ2