ЗПИФ ПАРУС-НОРД

В прошлых постах я уже рассказывал, что среди безопасных (условно) инвестиций я выбираю золото, фонд денежного рынка, доллар и ещё один инструмент, в который ранее особо не погружался, — это ЗПИФы. На этот раз моё особое внимание привлёк ЗПИФ «Парус», по первому впечатлению — по двум причинам.

• •

  Известный ПИФ на рынке.

• •

  Регулярные выплаты.

Собственно, ПИФ я уже приобрёл, а вернее несколько — от компании «Парус». И сейчас расскажу почему. «Парус» — это компания, которая, если объяснять примитивно, берёт какой-то здоровый объект недвижимости, разбивает его на маленькие доли (ПАИ) и продаёт эти ПАИ инвесторам. Получается: чем больше этих паёв у вас в штуках, тем больший процент того или иного объекта у вас во владении.

Когда я стал всё изучать, естественно, в первую очередь меня интересует правовая сторона вопроса. Какие гарантии, что мои деньги в безопасности? Деятельность «Паруса» жёстко контролируется ЦБ. Сведения о пайщиках хранятся в специализированном депозитарии ООО «Инфинитум». Это один из старейших депозитариев, проверил на сайте ЦБ. Этот депозитарий действительно рабочий. Короче, информация о владении паями строго фиксируется. Из «Парусов» я для себя выбрал 3 фонда: СБЛ, «Озон» и «Нордвей». В фонде доход складывается из выплат от арендаторов и потенциального роста самих паёв. По логике, они растут на инфляцию, т.к. недвижимость такого формата дорожает регулярно. В первых двух ключевой арендатор — это Ozon, страхует это дело всё Сбер. «Нордвей» страхует «Зетта». У «Озона» объект частично взят ещё на кредитные деньги, я не нашёл, какой именно банк это дело прокредитовал, но полагаю, что это Сбер или ВТБ, может быть, Т-Банк — короче, кто-то из крупняка. Меня такое участие устраивает. Полагаю, что крупные банки и страховые вряд ли участвовали бы в откровенном скам-проекте. Платежи от всех фондов регулярные, ежемесячные, что лично для меня большой плюс. И потом я верю в склады, несмотря на текущую ситуацию. В меньшей степени я верю в офисы и ТЦ. На мой взгляд, этот формат в обоих случаях угасающий.

Короче, если кратко о плюсах и минусах.

Плюсы:

🛡Крупный фонд с участием крупных рыночных игроков. 🛡Регулярный денежный поток. 🛡Регуляция со стороны ЦБ и прозрачность.

Минусы:

💊Только для квалифицированных инвесторов (хотя «квал» получить не так сложно). 💊Доходность может быть ниже многих других инструментов. 💊Текущие геополитические риски да и в целом инвестиционные риски.

Я бы так сказал: для меня эти фонды — один из лучших вариантов вложиться в недвижимость, а ещё и получать по сути рентный доход. Притом выше, чем, например, если бы я вложил деньги скажем в квартиру. Разумеется, риски есть, как и в любом инвестиционном инструменте, но тут уж извините: безрисковой гарантированной доходности не бывает. А так, фондов 11 шт., про каждый можно отдельно почитать на сайте «Паруса», там всё вполне доходчиво.

О других инвестициях - расскажу в следующих постах. Обязательно подпишитесь. И помните - Важные новости не только тут.

Не ИИР. В посте субъективное мнение и опыт автора. Ваши деньги — ваша ответственность!

$SBER $OZON $PRSBr $RU000A1022Z1 $PARUSZ2 

Когда-то на российском рынке нельзя было найти бумажную недвижимость. Но примерно с 2021 года рынок начал активно развиваться. Да, наш рынок не дотягивает даже до американского, образца столетней давности, но уже сделал большой шаг к исправлению ситуации.

Однако, появление большого количества ЗПИФ сулит новые проблемы - как выбрать фонды для инвестиций? Из такого то многообразия.

Нужно понимать, что не все фонды одинаковые. Начиная с разных классов активов внутри фонда, и заканчивая отличиями в качестве и свежести объектов, и даже в целях фонда.

Фонды коммерческой недвижимости могут быть нацелены на строительство и продажу объектов, на покупку объектов с целью их ремонта и дальнейшей продажи, с целью покупки объектов и сдачи их в аренду, и наверняка, с иными функциями, в том числе и со смешением указанных функций.

Меня интересуют исключительно фонды коммерческой недвижимости, цель которых сдавать объекты в долгосрочную аренду. Не строить, не заниматься куплей-продажей, не держанием ОФЗ на счетах, а именно арендным бизнесом.

Основная сложность ЗПИФов в том, что брокер не приносит вам информацию о нем в клювике. Нужно всё искать самому или найти блогера, который уже все нашел за вас (например, смотрите, какой я красивый, разбирающийся и понятно пишущий, чем не кандидат).

Что делаем в первую очередь? Определяемся, что из себя представляет фонд: -какие активы находятся внутри и сколько их -где находятся эти активы -возраст и класс активов -какая цель у фонда

Как достать эту информацию? В поисковике находим сайт управляющей компании и дальше переходим на страничку фонда. Чем больше информации вы можете узнать на странице фонда и из файла с финансовой моделью фонда, тем открытее управляющая компания.

Если я не могу таким способом найти за 5-10 минут всю основную информацию о фонде - фонд отправляется в мусорную корзину без малейшего сожаления. Зачем мне давать свои деньги ребятам, которые не считают нужным нормально поделиться со мной информацией о продукте?

На какие моменты еще стоит обратить внимание?

• •

  сколько арендаторов на договорах

• •

  на какой срок заключены договоры аренды

• •

  какие условия индексации по договорам аренды -платит ли фонд дивиденды, если да, то как часто и какие условия по выплатам -стоимость чистых активов фонда (далее - СЧА) -есть ли у фонда кредит, какой процент от СЧА в кредите

В идеале ещё найти информацию о количестве выпущенных паев. Так мы сможем сравнить стоимость пая со стоимостью СЧА фонда на 1 пай. Это покажет наличие премии в фонде или, наоборот, скидки к СЧА.

Проделав такую работу, вы уже не поймаете себя на ощущении, что берете пустышку или кота в мешке.

Планирую сделать большой обзор на те фонды, которые покупаю я. Но прошу вас самостоятельно полазить по страничкам фондов и хотя бы ознакомиться с ними.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $PARUSZ2 $XTRIUMF $RU000A108UH0 

Друзья, вы знаете, что мы пристально следим за ЗПИФами недвижимости, и это - одна из наших специализацией в целом (в т.ч. с точки зрения собственных вложений). Конечно же, мы, как и многие из вас, были в шоке от предлагаемых налоговых изменений, т.к. они могут коснуться в том числе и данных инструментов. Несколько дней поизучав тему и пообщавшись со специалистами в отрасли, делимся своим мнением.

Напомним, что раньше, согласно п.1 246 НК РФ, вся прибыль, получаемая внутри ПИФа, не облагалась налогом на прибыль. Теперь же предполагается введение внутри ПИФа налога в размере 15% на такие доходы. Но тут есть важный нюанс в том, что при налогообложении пайщиков уплаченный налог на прибыль будет засчитываться. 

То есть это означает, что для инвесторов в ЗПИФы по-сути меняется лишь момент исчисления налогов. Если раньше налог исчислялся в момент выплаты дохода пайщику, то теперь - в момент получения дохода внутри фонда. Глобально, это окажет влияние лишь на тех инвесторов, кто платил 13% НДФЛ с доходов, теперь он поднимается до 15% (т.к. его уплатит фонд еще до итоговой выплаты инвесторам). Конечно, у инвесторов тоже может налоговая нагрузка вырасти, т.к. предлагается ввести прогрессирующую шкалу для всех доходов (раньше для пассивных доходов было ограничение в 15%), но к самим ЗПИФам это отношения уже не имеет.

Кроме того, уже после предложения таких налоговых инициатив, ЦБ выступил с комментариями, что по-хорошему такие налоги нужно вводить только на закрытые и не торгуемые фонды. Логика здесь понятна: сейчас крупные капиталы специально формировали ЗПИФы для налоговой оптимизации. Вы могли годами получами прибыль от объемов внутри фонда и не платить никакой налог (при дорогой стоимости денег это может быть очень актуально), а заплатить его лишь в момент вывода средств из фонда. И тут вводимая инициатива очевидна - она позволит убрать такую отсрочку и взымать налоги сразу.

Но для ЗПИФов недвижимости, например, по которым выплаты идут ежемесячно (а таких среди них большинство), такие поправки глобально ничего не поменяют, как мы и описали выше. Сдвиг выплаты налога будет несущественным, и даже в случае его введения - инвесторы пострадают мало.

С другой стороны, могут быть и какие-то «подводные камни». Например, в части ЗПИФов активы структурированы через несколько ООО-шек. А часть ЗПИФов, могут не выплачивать доходы ежемесячно, а реинвестировать их (например, Парус-МАКС), в таких фондах действительно могут возникнуть риски дополнительных издержек. Поэтому для них исключение ЗПИФов недвижимости из таких инициатив было бы скорее позитивно.

В любом случае, в настоящий момент окончательное решение по налогам еще не принято. И есть достаточно много шансов на то, что налогом обложат лишь непубличные или неторгуемые фонды. В таком случае, влияния на ЗПИФы недвижимости вовсе никакого не будет. С другой стороны даже введение налога не окажет существенного влияния на доходы инвесторов от большей части подобных фондов (как мы подробнее расписали выше). Поэтому брать и прямо сейчас «бежать» с них как-будто не имеет смысла. Как минимум, стоит дождаться окончательной редакции изменений, а уже дальше актуализировать свою стратегию исходя из этого.

$RU000A108UH0 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUS4570 $PARUSZ2

Середина месяца, а значит был веселый "дзыньк" монеток от фондов коммерческой недвижимости. Теперь мне приходят не жалкие копейки, а сумма, которой хватает на покупку новых паёв. Процесс "снежного кома" официально запущен.

Всего получил за август 1511,6 рублей! Это уже чистенькие, после вычета НДФЛ.

Выплаты: -ЗПИФ Акцент-5 - 240,8 руб на 27 паев, 11,11% годовых после вычета НДФЛ (средняя цена покупки 963 руб) -ЗПИФ Парус-Триумф - 265,5 руб на 35 паев, 10,7% годовых (средняя 848 руб) -ЗПИФ Парус-Лог - 268,66 руб на 22 пая, 12,4% годовых (средняя 1182 руб) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 299,16 руб на 36 паев, 11,65% годовых (средняя 856 руб) -ЗПИФ Парус-Место встречи - 58 руб на 8 паев, 9,7% годовых (средняя 897 руб) -ЗПИФ Парус-ДВН - 32,92 руб на 4 пая, 8,77% (средняя 1126 руб) -ЗПИФ Парус-Норд - 241,74 руб на 22 пая, 10,72% годовых (средняя 1230 руб) -ЗПИФ Парус-ЗолЯ - 104,82 руб на 14 паев, 12,16% годовых (средняя 739 руб)

И снова прикладываю красивый слайд от Паруса со стоимостью моего портфеля их фондов. Уже 2 квадратных метра площади выкупил. Иду к успеху. Единственное что раздражает в слайде - их желание считать нереализованный доход. Вы на долгосрочных инвесторов ориентируетесь или как? Никто в здравом уме не должен продавать свои паи. Только покупать и наращивать ренту.

Не знаю, может пора уже деньги за рекламу УК Парус просить? А то практически в одиночку регулярно рассказываю об их фондах. Презентации показываю. Хвалю. Если читают мои посты, пусть знают, что жду от них подгон. Принимаю всё: нал, безнал, печеньки.

На текущий момент можно продолжать добирать недвижимость, но цены частично восстановились на фоне уменьшения количества ударов БПЛА, спред с ОФЗ увеличился. Складские паи сейчас дают в среднем 11-12% годовых чистыми + в январе будет индексация в размере ИПЦ. Посмотрю, вероятно еще в течение сентября буду покупать. Сейчас недвижимость занимает 27% моего портфеля. Доля торговой и офисной недвижимости в портфеле неприлично мала. Но, честно, по таким ценам и с такой доходностью я офисы покупать не хочу. Там меньше 9% годовых выходит. Я понимаю, что у нее должна быть премия к складам, но не такая же! По торговой недвижимости тоже слишком большая премия, а в Место Встречи нормально входить не хочу, пока не закроют основную часть кредита. Сейчас история попахивает повышенным риском и отсутствующей премией. Жду по 800 руб и ниже, там станет интереснее. Так что занял выжидательную позицию в кустах.

И видел, многие блогеры пошли рекламировать новый фонд со складом от Активо. Кто-то уже разбирался в вопросе, насколько он будет интересным? Думаю на днях посижу с ним серьезно поразбираюсь и выкачу разбор. Объективный, не за денюжку.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $PARUSZ2 $XTRIUMF $RU000A108UH0 

Пришла зарплата, так что произвел очередное пополнение ИИСа, на 10 700 рублей. И знаете, что я хочу вам сказать? Первая цель этого года достигнута, причем всего за 9 месяцев - пополнил ИИС на 400 тысяч для максимального возврата НДФЛ. Следующей весной получу бонусные 52 000 рублей. И осталось еще больше 3 месяцев, чтобы максимально перевыполнить этот план.

Хотя стоит еще подумать... мб теперь сконцентрироваться в первую очередь на подушке безопасности и довести ее до нужного размера... а то так и болтается не до конца заполненная. Да и вообще, возможно лучше будет излишние средства собрать на брокерском счете, чтобы были под рукой на случай необходимости. Вы бы как поступили?

Покупками особо порадовать не могу. Исполнилось несколько заявок на ЗПИФы, но в основном рынок немного растет, потом немного падает. Я смотрю на это со стороны (из фондов денежного рынка) и никуда не тороплюсь.

Купил: -ЗПИФ Акцент-5 - 3 пая по 880 руб/пай -ЗПИФ Парус-Триумф - 3 пая по 810 руб/пай -ЗПИФ Парус-НОРД - 3 пая по 1160 руб/пай

Если будет хорошая возможность по ценам - реализую бОльшую часть денег в ЗПИФ и акции. Если нет, то продолжу сидеть в фондах денежного рынка. Запасной кэш в +-10% портфеля лишним не будет. Вдруг действительно нам распродажу после выборов нарисуют.

@nakopim_vmeste

$AKMM $RU000A10DQF7 $XTRIUMF $PARUSZ2 

Рынок ЗПИФов недвижимости впервые ушел в глубокую коррекцию. В связи с этим мы посчитали целесообразным сделать актуальный выпуск, с обсуждением рынка, рисков, а главное - самых интересных фондов в текущей ситуации!

Впервые за последние три года наших разборов, фонды от УК "Парус" имеют дисконт к своим чистым активам. Для некоторых фондов дисконт достиг 20-30%! В связи с этим решили в сегодняшнем видео рассмотреть всех их фонды и поискать интересные идеи в них, кроме того, подробнее разобрали новые фонды, которые появились на рынке недавно.

Пишите ваши вопросы, если они остались, а также ставьте реакции и оставляйте комментарии под видео на площадках, т.к. это способствует продвижению роликов! И ждите наших новых разборов 👍🏻

$RU000A1022Z1 $PARUSZ2 $PARUSZ4434 $PARUSLOG $PARUS4570

В выходные и в понедельник логистические центры Ozon подверглись массированным атакам БПЛА в нескольких городах (Оренбург, Махачкала, Невинномысск, Адыгейск, Чапаевск). Рынок отреагировал жестко, в понедельник акции компании спикировали на 28% это сильнейшее внутридневное падение с 24 февраля 2022 года. Спрогнозировать частоту будущих атак и убытки сейчас невозможно, и эта неопределенность давит на бумаги. К тому же, если у Wildberries в партнерах есть государственный ВТБ, который потенциально может оказать поддержку, то у Ozon мажоритарный акционер АФК «Система», у которой хватает своих трудностей с долговой нагрузкой. Но реакция рынка чрезмерна. Во-первых, в отличие от WB, у Ozon нет критической зависимости от нескольких гигантских складов, логистика более распределена. Во-вторых, под поток эмоций попал даже Яндекс ($YDEX), который в понедельник падал сильнее рынка, хотя доля «Яндекс Маркета» в общей выручке IT-гиганта невелика. Заходить в Ozon сейчас крайне опасно и подходит только агрессивному риск-профилю. Но если представить, что новых крупных инцидентов не будет, по фундаменталу Ozon — это хорошая бумага. Для нашего детского портфеля с длинным горизонтом планирования такие моменты паники это время спокойных и выверенных решений. Пока акции штормит, долговой рынок исправно генерирует кэш. На этой неделе пришли купоны:

1. ГТЛК БО 001P-22 ($RU000A10EAM5)

2. ЗПИФ ПАРУС-Норд ($RU000A104KU3)

3. ЗПИФ ПАРУС-Сберлог ($RU000A104172) Активы этих фондов это конкретные физические склады, поэтому котировки коммерческой недвижимости поползли вниз из-за страха инвесторов. Все объекты ПАРУС застрахованы от атак БПЛА, что покрывает капитал. Но в случае физического повреждения или уничтожения складов инвесторы на время ремонта гарантированно лишатся купонного (арендного) дохода.

🛒 По детскому портфелю продолжаю методично усреднять позиции:

1. Ozon ($OZON) [1,52% в портфеле] Да, риски высоки, но я выкупаю страх. Эксперты Data Insight оценили потенциальный ущерб инфраструктуре Ozon в 88,5–107 млрд руб. (восстановление 30–62,5 млрд). Для сравнения: потери Wildberries оцениваются в 517–580 млрд руб. При этом бизнес растет (выручка YoY +47,33%), а форвардная дивдоходность около 7% делают бумагу интересной на долгосрок. Я аккуратно выкупаю эту просадку, но строго соблюдаю риск-менеджмент, доля Ozon в детском портфеле остается скромной и составляет около 1.5%.

2. Яндекс ($YDEX) [2,37% в портфеле] Беру просевший на общерыночной панике актив. Пока все смотрят на склады, Yandex B2B Tech отлично отчитался за I полугодие 2026 года: • Выручка бизнес-группы выросла на 32% г/г (до 28,9 млрд руб.), а EBITDA - на 45%. Направление растет в 1,6 раза быстрее всего IT-рынка РФ. • Количество клиентов Yandex Cloud выросло на 36%, а использование ИИ-сервисов через Yandex AI Studio в 18 раз (597 млрд токенов!). • Выручка от кибербезопасности выросла в 2,7 раза. • При P/E 17,3 и росте чистой прибыли группы на 297% YoY, Яндекс — это фундаментальная мощь.

3. En+ Group ($ENPG) [1,43% в портфеле] Разбавляем IT-сектор крепкой энергетикой. Вышел мощный отчет за I полугодие: чистая прибыль взлетела почти в 3 раза — с $333 млн до $905 млн! Производство электроэнергии выросло на 5,1% (до 41,1 млрд кВт.ч). При P/E 10,1 бумага выглядит отличным защитным активом.

💼 Возраст портфеля: 6 лет, 2 месяца и 9 дней ⚡️ Доходность: 8,66% 📈 Размер портфеля: 1 897 699,81 ₽ 📍 Цель: накопление стартового капитала для дочери 💰 Еженедельное пополнение: 3 000–5 500 ₽

🔥 А что вы делаете с акциями маркетплейсов и фондами на склады после этих новостей? Продаете от греха подальше или, наоборот, пользуетесь моментом и скупаете подешевевшие активы? Поделитесь! 👇

$OZON $YDEX $ENPG $PRSBr $PARUSZ2 

Я конечно ни на, что не намекаю, но посмотрите какие доходности в зПИФах недвижимости. Рисков огромное количество, особенно у монофондов Паруса, однако это все таки недвижимость, в отличие от облигаций, она абсорбирует инфляцию. Если когда-нибудь эти обстрелы закончатся, то сейчас отличная точка для входа.

$RU000A1022Z1 $PARUSLOG $PARUSZ2 $RU000A10BBS6 $XXXXXX

Рынок упал в коррекцию, я навострил ушки. Не зря складывал деньги на фонд денежного рынка. И надеюсь, что на следующей неделе может представиться возможность для покупок. Прежде всего меня интересуют Газпромнефть и Транснефть. Но и другие сильные компании по хорошим ценам с удовольствием прикуплю.

А пока давайте разберем арендный поток. Парусы и Акцент выплатили доход на паи за июль 2026 года, получились следующие цифры:

-ЗПИФ Акцент-5 - 160,56 руб на 18 паев, 8,92 руб на 1 пай, доходность 10,7% годовых к моей средней (999 руб)

-ЗПИФ Парус-Триумф - 203,9 руб на 27 паев, 7,55 руб на 1 пай, доходность 10,4% к моей средней (870 руб)

-ЗПИФ Парус-Нордвей - 132,04 руб на 12 паев, 11 руб на 1 пай, доходность 10,33% к моей средней (1278 руб)

-ЗПИФ Парус-Место встречи - 57 руб на 8 паев, 7,125 руб на 1 пай, доходность 9,5% к моей средней (897 руб)

-ЗПИФ Парус-Логистика - 134,33 руб на 11 паев, 11,21 руб на 1 пай, доходность 11,9% к моей средней (1231 руб)

-ЗПИФ Парус-Красноярск - 216,56 руб на 26 паев, 8,33 руб на 1 пай, доходность 11,4% к моей средней (877 руб)

-ЗПИФ Парус-Двинцев - 32,92 руб на 4 пая, 8,23 руб на 1 пай, доходность 8,77% к моей средней (1126 руб)

Все доходности указаны уже после удержания НДФЛ.

Всего за июль получил 937,31 рублей аренды. А это значит, что мне наконец-то хватает полученных дивидендов от ЗПИФ на покупку целого пая! Добрался до этого момента наконец-то!

А еще листайте на 3 фото к посту - смотрите, какую красоту мне Парус ежемесячно присылает. Слайды с показателями моего портфеля из ЗПИФ Парус. Даже посчитали, что у меня в собственности находится примерно 1,2 квадратных метра недвижимости.

Сижу радуюсь как дурак приходящим копейкам. Но как раз с копеек всё и начинается. Начинаем с малого и развиваем, развиваем, развиваем. Дальше уже время и сложный процент будут показывать свою магию.

@nakopim_vmeste

$PARUSLOG $RU000A10DQF7 $PARUSZ2 $RU000A108UH0 $XTRIUMF 

Получил аванс за июль и отправил на ИИС 10 000₽. Покупок сделал не так много. Честно, ждал оставление ключевой ставки и негатив на рынке, но ЦБ смог меня удивить. Хотя общий курс продолжает оставаться стабильным. Пока не разобрался, хочу ли я совершать сейчас покупки, или продолжаю чего-то ждать.

Получил дивиденды от трех компаний из портфеля:

• •

  Роснефть - 193,46₽

• •

  Московская биржа - 1 021,2₽

• •

  МД Медикал Груп - 1 636₽

Из покупок добавил только ЗПИФы коммерческой недвижимости:

• •

  ЗПИФ Парус-Норд - 2 пая по 1 222₽ за 1 пай

• •

  ЗПИФ Парус-Красноярск - 2 пая по 831₽ за 1 пай

В итоге порядка 9 000₽ просто оставил в фонде денежного рынка.

Не знаю, не покидает меня ощущение, что позитив временный и дальше вернемся к 2000 по Индексу. При этом сам я некоторые бумаги считаю дешевыми. Неопределенность в рынке породила неопределенность в голове. Думаю мне нужно дождаться отчетов, сверить свои ощущения с показателями компаний, и тогда уже покупать. Или не покупать, если отчеты не оправдают мои ожидания.

@nakopim_vmeste $AKMM $MOEX $MDMGIAO $ROSN $PARUSZ2