ЗПИФ ПАРУС ЛОГ

Серия постов продолжается. И ещё один спасательный инструмент. Этому инструменту я, возможно, выделю 2 поста — ибо прошлые два инструмента более простые с точки зрения «механики».

С баксом, тем более наличным, — всё понятно. С золотом, которое я неоднократно упоминал, — тоже вопросов не должно возникнуть. Фонды денежного рынка, которые также упомянул, — вариант вклада на бирже, тоже не вызывает вопросов. Но на фоне происходящего хочется некоторого спокойствия. Я бы даже сказал — железобетонного спокойствия 😅. Есть у русского человека такая штука в менталитете: даже в плохие времена есть вариант спасти деньги в активе, который действительно «вечно зелёный». И это БЕТОН! 🧱

Тут я сразу упираюсь в несколько нюансов. О бетоне как об активе (части портфеля) задумываюсь очень давно. Но что меня останавливало?

В «нормальных объектах», где доходность хотя бы выше 5%, — высокий порог входа. Мне фактически придётся вложить все свободные и в частности заёмные средства.

Часто поговаривают о переоценке типа «ну, недвига же растёт!». Вообще не факт, что я куплю правильный объект недвижимости. Да и потом остаются вопросы к самому главному — денежному потоку.

На фоне дефолтов в ВДО я ещё раз вспомнил, что главное — не «самая высокая доходность», а стабильная доходность и возврат вложенного капитала.

И от блогеров, и в своих комментариях слышал про бумажную недвижимость. Мельком даже пробегался по ним, без погружения. От жёлтого банка смотрел «Квадратные метры», «Лужники Коллекшн», «Репаблик Редс». В красном глянул, но там какие-то дорогущие паи с очень сомнительной динамикой. А главное, что самое обидное, — нигде нет денежного потока 😕.

Я уже даже до фондов Дом РФ добрался. Ну нет никаких выплат, и всё тут. А надо бы фонд какой-нибудь типа Т-Пэя в жёлтом банке, чтоб хотя бы доход платил, в идеале, конечно, и к цене приростал, но это уже как будто «совсем круто» 😎.

Короче, я уже было хотел оставить эту идею с фондами недвижимости и с бетоном в целом — дорого и доходности нет. Но тут я пару раз наткнулся у себя на комментарии про фонд «Парус» с выплатой дохода. Вспомнил, кстати, что даже видел их на одной из конференций. Но руки до изучения — что это за «зверь» и с чем его едят — не доходили. Вот решил поизучать в деталях, что это за «фрукт», а по результатам напишу ещё один пост: с плюсами и минусами, а также о своём финальном решении — приобретаю ли я его и какой в итоге из фондов. Их там оказалось аж 11 штук… 🤯

В жёлтом банке их всего 4 шт. Ну, поизучаю, возможно, какой-то из фондов буду брать у другого брокера.

Фонды для квал. инвесторов, поэтому это специфический инструмент. Не у всех брокеров у меня есть квал. Буду разбираться.

Не ИИР. В посте — субъективное мнение автора. Важные новости — не только тут. Подписывайся, чтобы не пропустить. 🔔

Примеры одного фонда с выплатами - на скрине. Если у Вас есть опыт работы с подобными инструментами - поделитесь в комментариях!

$AKMM $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUSLOG 

С того момента, как начал активно вкладываться в ЗПИФы коммерческой недвижимости, я стал с удовольствием ждать середину месяца. Сегодня 13-е число, а все дивиденды за сентябрь уже поступили на счет.

Всего я получил от фондов 1700₽, в скобках указана моя доходность после вычета НДФЛ: -ЗПИФ Акцент-5 - 312,04₽ на 35 паев (11,39%) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 299,16₽ на 36 паев (11,64%) -ЗПИФ Парус-Лог - 341,84₽ на 28 паев (12,47%) -ЗПИФ Парус-Триумф - 287,6₽ на 38 паев (10,72%) -ЗПИФ Парус-ЗолЯ - 104,82₽ на 14 паев (12,12%) -ЗПИФ Парус-ДВН - 32,92₽ на 4 пая (8,77%) -ЗПИФ Парус-Место встречи - 58₽ на 8 паев (9,69%) -ЗПИФ Парус-НОРД - 275,75₽ на 25 паев (10,76%)

Напоминаю, что выплаты я получаю каждый месяц.

Также получил дивиденды от Черкизово - 209,38₽ на 2 акции.

Не стал откладывать в долгий ящик и купил на выплаты 2 пая ЗПИФ Парус-Триумф. Пусть доход растет и дальше. Ощущаю какую-то радость от того факта, что дивидендов хватает уже на покупку 2 новых паёв. Это прекрасное олицетворение работы сложного процента.

На рынке зарождается состояние эйфории. Повесткой опять рулит геополитика. Пока, конечно, рынок относится к этому осторожно, с недоверием. Я в такой ситуации не дергаюсь, наблюдаю дальше. Кэш в фонде денежного рынка копится. Делать какие-либо прогнозы по такой игре дело не благодарное. И тем более, принимать серьезные финансовые решения.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A108UH0 $XTRIUMF $AKMM 

Давно не показывал свой экспериментальный портфель Фондов недвижимости. В нём 1,1 млн рублей: 10 ЗПИФ и фонд денежного рынка "Ликвидность" как запас под докупки. Пять фондов Паруса - 35%, три фонда Сбер СФН - 25%, Рентал ПРО - 19%, "Рентный доход" ВИМ - 11%.

Учитывая все атаки на склады и падения фондов, портфель показывает себя относительно неплохо, я бы сказал, что он около нуля учитывая все прошлые выплаты. Я их реинвестировал, а также покупал сильно упавшие фонды типа Парус НиНо и ЛОГ.

Работает портфель на выплатах. По последним выплатам это около 138 тыс. рублей в год, 14% к текущей цене, или 11,5 тыс. в месяц до НДФЛ.

Год для ЗПИФ слабый. С января мои паи подешевели от 2% до 17%, дно у большинства пришлось на 24-26 августа. Ключевая 14%, следующее заседание 23 октября. Пока вклад и ОФЗ дают столько же без риска арендатора, переплачивать за пай никто не хочет.

🟢По Рентал Про - с 8 по 11 октября беспилотники остановили три дата-центра Яндекса: в Сасово, Калуге и Владимире. По оценке "Коммерсанта", это около 115 МВт, а замена железа займёт от 2-3 до 6 месяцев. Клиентов Yandex Cloud переносили в Selectel, K2Cloud и VK Cloud. Мощностей не хватало и до этого. Стойка на 5 кВт в Москве во втором квартале стоила 170,8 тыс. рублей, на 15,7% дороже, чем год назад. Из 199 МВт, заявленных в Москве на 2026 год, ждут около 66 МВт, остальное съехало на 2027-2028.

Рентал ПРО строит ЦОДы и продаёт их операторам. ЦОД в Медведкове в 2024 году ушёл Ростелекому за 26,28 млрд рублей, первый ЦОД в Домодедове продали в феврале 2026 года с прибылью 234,8 млн. Сейчас в стройке три: в Новосибирске, Петербурге и второй в Домодедове. Чем дороже стойка у операторов, тем дороже фонд продаст готовый объект.

Также давайте пройдемся по лучшим фондам с точки зрения дисконта к РСП и выплатам.

🟢Больше всех к цене платит "Современная Коммерческая недвижимость" Сбер СФН - 16,9% годовых, внутри ЦОД и склады. 

🟢Дальше ПАРУС-ОЗН Новгород с 15,3% (у него 27% долга), ПАРУС-ЛОГИСТИКА с 14,7%, Акцент 5 с 14,4% и Рентал ПРО с 14,1%.

🟢Самые большие дисконты среди платящих фондов у трёх фондов Сбер СФН: 31-36% к оценке. Это "Современная Коммерческая недвижимость", "Современный Арендный бизнес 3" и "Современный 7", все три у меня есть. Оценку делает оценщик УК, по такой цене объект ещё нужно продать.

🟢"Рентный доход" ВИМ закрывается 17 декабря 2027 года. Пай стоит 122 тыс. рублей при расчётной стоимости 152 тыс. Если объекты продадут по оценке, пайщики получат на четверть больше нынешней цены, если дешевле - меньше. В год закрытия фонд может не платить поквартально и отдать всё одной суммой в конце.

❗️На cfpro.ru в разделе "Недвижимость" собраны 61 ЗПИФ с биржи https://cfpro.ru/realty.html . Здесь вы найдете самую полную информацию о зПИФах в РФ.

🟢Также 17 сентября указом президента российские структуры FM Logistic, арендатора ПАРУС-ЛОГИСТИКА, перешли во временное управление. Парус ответил, что договоры аренды действуют до 2034 года и указ их не отменяет. Пай с тех пор подешевел на 4,5%.

🟢Теперь налоги. 30 сентября в Думу внесли законопроект о 15% налога на прибыль с пассивных доходов, включая аренду, для закрытых ПИФ для квалов. Налог фонда зачтут пайщику, первое рассмотрение 29 октября. У меня под него попадают 8 фондов из 10.

🟢С июля уже действует вычет для паёв ЗПИФ: при продаже после 3 лет владения не облагается до 3 млн рублей прибыли за каждый год.

🔹Выводы по зПИФам - это отдельный сегмент, который подчиняется своим правилам, это не акции и не облигации. Каждый пиф имеет свою историю и нюансы, на этом можно зарабатывать или терять деньги. Но безусловно зПИФы сейчас проигрывают остальным активам в контексте доходности, для меня это отличный вариант в контексте диверсификации активов, которая приносит пассивный доход. Также зПИФы это долгосрок, нужно их брать на 3 года+, тогда они вполне себе раскрываются и могут показать среднегодовую доходность 20+%.

$XXXXXX $PARUSLOG $RU000A10CFM8 $XTRIUMF $PARUS4570

День Х настал (я получил зарплату за сентябрь и добросовестно унёс её на рынок). ИИС пополнил на 10 000₽, остальное ушло в подушку безопасности. На данный момент цель по подушке закрыта на 99%, что не может не радовать. Оставшаяся сумма добьется уже даже без пополнений, за счет получаемых процентов.

Могу сказать, что мне сейчас доступны средства, закрывающие 6 месяцев моих среднемесячных расходов. Независимо от моего состояния, возможности и желания работать. Мне кажется это хорошее подспорье для ощущения некоторой свободы и принятия решений без внешнего давления.

Вся сумма пополнений пока отправилась в фонд денежного рынка и будет перетекать в активы по мере необходимости. Туда же отправил дивиденды от ИНАРКТИКИ - 217₽ и Хэдхантера - 348₽.

За первые дни октября приобрел: -ЗПИФ Парус-ЛОГ - 3 пая по 1130₽ за 1 пай -ЗПИФ Акцент-5 - 3 пая по 820₽ за 1 пай -ЗПИФ Парус-ЗОЛЯ - 2 пая по 750₽ за 1 пай

Знаю, что некоторые из читателей переживают по поводу снижения цен на паи недвижимости. Особенно в Акценте-5. Новых рисков здесь не вижу. ОФЗ продолжают падать, ставки по ним растут, все остальные активы по доходности стремятся вслед за ОФЗ. Это неизбежно. Капитал постоянно перетекает из одних инструментов в другие, ликвидности, с учетом новых размещений, не хватает. Поэтому логично, что и из ЗПИФов часть инвесторов выходит, проливая цену и повышая доходность фондов. По Акценту ситуацию усиливает доступность неквалифицированным инвесторам. Они менее устойчивы к красным ценам. Отсюда повышение продаж и периодические эмоциональные проливы.

Из добрых новостей: Лукойл сегодня без особых сюрпризов рекомендовал 535₽ дивидендов за 1п2026 года. Доходность моей одной акции будет феноменальная, 11% очищенных за полгода. Очень жаль, что она у меня всего одна. Пожадничал и не добрал, пока была возможность.

А цены на нефть и курс рубля к доллару еще раз намекают, что второе полугодие у нефтяников будет феноменальным. Дивиденды тоже должны быть рекордными, если государство не решит их изъять другими доступными ему способами. Оно это умеет, к сожалению.

@nakopim_vmeste

$AKMM $LKOH $RU000A10DQF7 $RU000A10CFM8 $PARUSLOG 

Когда-то на российском рынке нельзя было найти бумажную недвижимость. Но примерно с 2021 года рынок начал активно развиваться. Да, наш рынок не дотягивает даже до американского, образца столетней давности, но уже сделал большой шаг к исправлению ситуации.

Однако, появление большого количества ЗПИФ сулит новые проблемы - как выбрать фонды для инвестиций? Из такого то многообразия.

Нужно понимать, что не все фонды одинаковые. Начиная с разных классов активов внутри фонда, и заканчивая отличиями в качестве и свежести объектов, и даже в целях фонда.

Фонды коммерческой недвижимости могут быть нацелены на строительство и продажу объектов, на покупку объектов с целью их ремонта и дальнейшей продажи, с целью покупки объектов и сдачи их в аренду, и наверняка, с иными функциями, в том числе и со смешением указанных функций.

Меня интересуют исключительно фонды коммерческой недвижимости, цель которых сдавать объекты в долгосрочную аренду. Не строить, не заниматься куплей-продажей, не держанием ОФЗ на счетах, а именно арендным бизнесом.

Основная сложность ЗПИФов в том, что брокер не приносит вам информацию о нем в клювике. Нужно всё искать самому или найти блогера, который уже все нашел за вас (например, смотрите, какой я красивый, разбирающийся и понятно пишущий, чем не кандидат).

Что делаем в первую очередь? Определяемся, что из себя представляет фонд: -какие активы находятся внутри и сколько их -где находятся эти активы -возраст и класс активов -какая цель у фонда

Как достать эту информацию? В поисковике находим сайт управляющей компании и дальше переходим на страничку фонда. Чем больше информации вы можете узнать на странице фонда и из файла с финансовой моделью фонда, тем открытее управляющая компания.

Если я не могу таким способом найти за 5-10 минут всю основную информацию о фонде - фонд отправляется в мусорную корзину без малейшего сожаления. Зачем мне давать свои деньги ребятам, которые не считают нужным нормально поделиться со мной информацией о продукте?

На какие моменты еще стоит обратить внимание?

• •

  сколько арендаторов на договорах

• •

  на какой срок заключены договоры аренды

• •

  какие условия индексации по договорам аренды -платит ли фонд дивиденды, если да, то как часто и какие условия по выплатам -стоимость чистых активов фонда (далее - СЧА) -есть ли у фонда кредит, какой процент от СЧА в кредите

В идеале ещё найти информацию о количестве выпущенных паев. Так мы сможем сравнить стоимость пая со стоимостью СЧА фонда на 1 пай. Это покажет наличие премии в фонде или, наоборот, скидки к СЧА.

Проделав такую работу, вы уже не поймаете себя на ощущении, что берете пустышку или кота в мешке.

Планирую сделать большой обзор на те фонды, которые покупаю я. Но прошу вас самостоятельно полазить по страничкам фондов и хотя бы ознакомиться с ними.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $PARUSZ2 $XTRIUMF $RU000A108UH0 

В сентябре ходил на неделю в отпуск, поэтому аванс получил, скажем так, не в оптимальном размере. Отпускные работают как кредит, в каком то смысле - ты берешь и тратишь деньги в долг, забирая у себя будущего. Но, какой я был бы финансовый блогер, если бы сразу не отложил часть отпускных для расходов на выпавший период? Конечно отложил. Давно уже это практикую, хорошо помогает потом деньги не искать, когда приходит уменьшенный аванс/зарплата.

Уже отчитывался, что план по пополнениям ИИС на 2026 год я выполнил в начале сентября. Так что принял решение сконцентрироваться на пополнении подушки безопасности в разных ее проявлениях до размера в 6 средних месячных расходов.

Отложил 3 000₽ на накопительный счет и еще 3 000₽ на брокерский счет - взял паи денежного рынка.

Подушка теперь составляет 86% от плана. В скором времени должен довести до 100% (надеюсь справиться край в ноябре) и смогу в следующем году уже не отвлекаться на подушку, максимум средств отправлять на ИИС. А может и на слиток физического золота раскошелюсь.

Покупок на ИИС практически не совершал. Сижу в ожидании адекватных проливов.

Купились: -ЗПИФ Акцент-5 - 2 пая по 880₽ за 1 пай и 3 пая по 857₽ за 1 пай. -ЗПИФ Парус-Лог - 3 пая по 1 151₽ за 1 пай.

Еще чуть-чуть увеличил размер ежемесячных выплат, за сентябрь ожидаю уже около 1 700₽ дивидендов от недвижимости. Бумажная недвижимость дошла до доли 28% от всего портфеля.

Кстати, ремарка о том, как предложения МинФина отразятся на ЗПИФ коммерческой недвижимости (в моем понимании). Сейчас схема работы ЗПИФ следующая: УК собирает аренду со арендаторов, разницу между доходами и расходами выплачивает пайщикам в виде дивидендов, сама УК никаких налогов с аренды не платит. В момент выплаты дивидендов на пай уже происходит удержание НДФЛ, в зависимости от ставки инвестора (13 или 15%). В варианте, предложенном МинФином, УК будет собирать аренду с арендаторов, затем платить 15% налога с разницы между доходной и расходной частью, а затем уже выплачивать оставшуюся сумму инвесторам. На сумму дивидендов НДФЛ не будет у тех, кто облагается по ставке 13% и 15% (зачет налогов), дополнительно еще будет удержан НДФЛ, если инвестор по прогрессивной шкале платит 18% или 22%.

Конкретно я на этих изменениях потеряю примерно 0,2% годовой доходности, т.к. моя ставка НДФЛ - 13%. Для тех, у кого ставка НДФЛ 15%, по идее, вообще ничего не поменяется.

С фондами денежного рынка ситуация станет похуже, особенно, если вы собирались держать их 3 года до ЛДВ или держали их на ИИС, там появляется налог 15% и доходность в годовом выражении падает с 13,5% до 11,5%. Подробные расчеты привели уже многие блогеры, не буду повторяться.

P.S. у нас вообще ничего нельзя разбирать, все меняется каждый день 🙃 Интерфакс разъяснил (а ему сообщил источник, знакомый с проектом), что изменения будут касаться только закрытых и интервальных фондов. Короче по денежному рынку отбой, всё нормально. По ЗПИФам изменения будут, но практически на нас не повлияют.

@nakopim_vmeste

$AKMM $RU000A10DQF7 $PARUSLOG 

На картинке — история развития американских фондов недвижимости.

Для понимания масштаба, капитализация американских REIT (Real Estate Investment Trust) составляет ~$1.6 трлн, а сами фонды владеют недвижимостью более чем на $4.5 трлн.

В России наши ПИФ (в их числе и Парус) оцениваются в ~₽500-600 млрд, а стоимость недвижимости внутри РФ фондов — около ₽2.4 трлн.

В чем причина❓ Давайте разбираться.

---

1️⃣ Структура жилого фонда и модель потребления

Для американцев аренда на 10+ лет — норма. В США очень сильно развит сегмент ИЖС: ~70% семей живут в индивидуальных домах, а рынок аренды сформирован профессиональными операторами (то есть, компаниями, которые владеют иногда тысячами домов и управляют ими). Операторы составляют ~35% от данного рынка.

А еще американская семья спокойно воспринимает долгосрочную аренду.

Соответственно, это формирует понятный и стабильный денежный поток.

В России же 70% проживают в многоквартирных домах, а если эта недвижимость не досталась им от бабушки, то владение собственным жильем они иногда ставят главной жизненной целью. А даже если денег у семьи стало со временем побольше, она предпочтет просто купить еще одну квартиру.

2️⃣ В РФ мало длинных денег

Американские фонды недвижимости могут легко рассчитывать на постоянный приток длинного институционального капитала (например, пенсионного).

В России пенсионная система и рынок долгосрочных накоплений устроены иначе. Исторически было гораздо меньше капитала, который говорил: «Давайте вложим деньги в офисный центр и будем держать его 20 лет».

3️⃣ Объем рынка капитала

В США REIT давно стали обыденностью, и даже обычный розничный Американский инвестор может держать часть своих накоплений в них.

Предположим, фонд выпускает собственных акций на $1 млрд. Кому их продать?

•Можно пенсионным фондам •А можно страховым компаниям •А еще можно частным инвесторам •И даже иностранный капитал спокойно купит акции фонда.

Российский рынок капитала гораздо меньше, что создает проблему ликвидности.

Предположим, что вы купили пай ПИФа от Паруса, который владеет логистическим центром где-то в Сибири, а его якорный арендатор — СБЕР Логистика.

Почему стоимость вашего пая должна упасть на ~10% внутри дня, когда Украина атакует склады OZON в Ростове?

Этого ли ожидает инвестор, покупая фонд недвижимости? Сомневаюсь.

4️⃣ Юридическая составляющая и политика регулятора (нашего ЦБ)

Заметили, как в п.3 было упомянуто: акции REIT и пай Паруса?

Это еще одна проблема: структура владения.

Покупая фонд недвижимости в РФ, вы покупаете пай с часто низкой ликвидностью, без массового инвестора, с коротким для недвижимости горизонтом инвестирования, часто без понятной дивидендной истории.

А почему ПИФ недвижимости часто недоступны массовому инвестору в РФ? Потому что ЦБ хочет защитить неквалифицированного инвестора.

Покупая фонд недвижимости в США, вы получаете акции фонда, который может обеспечить приток длинных денег, прозрачность для инвесторов, понятную дивидендную историю. И да, горизонт инвестирования чуть ли не бессрочный.

---

Вот и получаем, что в США за несколько десятилетий сформировалась инфраструктура, которая превращает недвижимость в ликвидную ценную бумагу.

А в России и недвижимость есть, и деньги иногда есть, и даже ПИФы есть, но вот инфраструктуры нет.

На следующей неделе сравним два фонда недвижимости: российский и американский

$SBER $OZON $PARUSLOG $PRSBr $RU000A10DQF7

ЗПИФы для меня интересны прежде всего как способ получать денежный поток от недвижимости без необходимости самостоятельно покупать помещение, искать арендаторов и заниматься управлением. Сейчас смотрю на фонды, которые делают выплаты ежемесячно или ежеквартально. Собрала в одном месте те, которые есть у меня в портфеле.

ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ВЫПЛАТЫ | КВАЛИФИЦИРОВАННЫМ ИНВЕСТОРАМ

🍀 $RU000A1022Z1 Парус-ОЗН 💰 Цена: 8050 ₽ 🏦 Выплата: 72,45 ₽ 📈 Доход по паям: 10,8% 💼 Моя средняя: 7126 ₽ | прирост 12,97%

🍀 $RU000A104172 Парус-СБЛ 💰 Цена: 1633 ₽ 🏦 Выплата: 13,67 ₽ 📈 Доход по паям: 10,05% 💼 Моя средняя: 1065 ₽ | прирост 53,33%

🍀 $RU000A104KU3 Парус-НОРД 💰 Цена: 1205 ₽ 🏦 Выплата: 12,67 ₽ 📈 Доход по паям: 12,62% 💼 Моя средняя: 1055 ₽ | прирост 14,22%

🍀 $RU000A105328 Парус-ЛОГ 💰 Цена: 1160 ₽ 🏦 Выплата: 14,03 ₽ 📈 Доход по паям: 14,51% 💼 Моя средняя: 957 ₽ | прирост 21,21%

🍀 $RU000A1068X9 Парус-ДВН 💰 Цена: 1136 ₽ 🏦 Выплата: 9,48 ₽ 📈 Доход по паям: 10,01% 💼 Моя средняя: 896 ₽ | прирост 26,79%

🍀 $RU000A108VR7 Парус-МАКС 💰 Цена: 1345 ₽ 🏦 Без выплат

🍀 $RU000A108UH0 Парус-Красноярск 💰 Цена: 866 ₽ 🏦 Выплата: 9,56 ₽ 📈 Доход по паям: 13,25% 💼 Моя средняя: 897 ₽ | результат −3,46%

🍀 $XTRIUMF Парус-Триумф 💰 Цена: 838 ₽ 🏦 Выплата: 8,7 ₽ 📈 Доход по паям: 12,46% 💼 Моя средняя: 896 ₽ | результат −6,47%

🍀 $RU000A10CFM8 Парус-ЗОЛЯ 💰 Цена: 785 ₽ 🏦 Выплата: 8,63 ₽ 📈 Доход по паям: 13,19% 💼 Моя средняя: 894 ₽ | результат −12,19%

🍀 $RU000A10BBS6 Парус-НиНо 💰 Цена: 738 ₽ 🏦 Выплата: 9,38 ₽ 📈 Доход по паям: 15,25% 💼 Моя средняя: 796 ₽ | результат −7,29%

🍀 $RU000A10EVE8 Парус-МВ 💰 Цена: 894 ₽ 🏦 Выплата: 8,25 ₽ 📈 Доход по паям: 11,07% 💼 Моя средняя: 897 ₽ | результат −0,33%

🍀 $RU000A108157 Рентал ПРО 💰 Цена: 874,5 ₽ 🏦 Выплата: 10,54 ₽ 📈 Доход по паям: 14,46% 💼 Моя средняя: 982 ₽ | результат −10,95%

🍀 $RU000A100WZ5 Акцент IV 💰 Цена: 1410 ₽ 🏦 Выплата: 13,32 ₽ 📈 Доход по паям: 11,34% 💼 Моя средняя: 1348 ₽ | результат 4,6%

🍀 ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ВЫПЛАТЫ | БЕЗ СТАТУСА КВАЛИФИЦИРОВАННОГО ИНВЕСТОРА

🍀 $XACCSK Акцент 5 💰 Цена: 867 ₽ 🏦 Выплата: 10,25 ₽ 📈 Доход по паям: 14,19% 💼 Моя средняя: 1035 ₽ | результат −16,23%

🍀 $RU000A0JRHC0 Атриум 💰 Цена: 2970 ₽ 🏦 Выплата: 18,79 ₽ 📈 Доход по паям: 7,59% 💼 Моя средняя: 1384 ₽ | результат 114,6%

🍀 ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЕ ВЫПЛАТЫ | КВАЛИФИЦИРОВАННЫМ ИНВЕСТОРАМ

🍀 $RU000A103B62 Рентный доход ПРО 💰 Цена: 1415 ₽ 🏦 Выплата: 34 ₽ 📈 Доход по паям: 9,61% 💼 Моя средняя: 805 ₽ | результат 75,78%

🍀 $RU000A104YX8 Современная комм. недвижимость 💰 Цена: 864 ₽ 🏦 Выплата: 35,67 ₽ 📈 Доход по паям: 16,51% 💼 Моя средняя: 912 ₽ | результат −5,26%

🍀 $RU000A0ZZ5R2 Современный арендный бизнес 3 💰 Цена: 842 ₽ 🏦 Выплата: 31,39 ₽ 📈 Доход по паям: 14,91% 💼 Моя средняя: 755 ₽ | результат 11,52%

🍀 ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЕ ВЫПЛАТЫ | БЕЗ СТАТУСА КВАЛИФИЦИРОВАННОГО ИНВЕСТОРА

🍀 $RU000A1034U7 Современный 7 💰 Цена: 92 200 ₽ 🏦 Выплата: 3054,11 ₽ 📈 Доход по паям: 13,25% 💼 Моя средняя: 85 400 ₽ | результат 7,96%

🍀 $RU000A109GQ8 Складская коллекция 2 💰 Цена: 955 ₽ 🏦 Выплата: 30,71 ₽ 📈 Доход по паям: 12,86% 💼 Моя средняя: 1081 ₽ | результат −11,66%

🍀 $XHOUSE Самолет. Инвестиции в недвижимость 💰 Цена: 981 ₽ 🏦 Выплата: 11,53 ₽ 📈 Доход по паям: 4,7% 💼 Моя средняя: 839 ₽ | результат 16,92%

🍀 ЧТО МНЕ НРАВИТСЯ В ЗПИФ

Для меня здесь важный момент: я смотрю не только на размер выплаты. Цена пая тоже меняется, поэтому результат складывается из двух частей: регулярных выплат и изменения стоимости самого пая.

Где-то я уже получила хороший прирост, а где-то сейчас нахожусь в минусе по цене 🙈. Именно поэтому показываю не только красивые проценты выплат, но и свои реальные средние цены и результат.

Не ИИР

$PARUSLOG $XHOUSE6487 $ALFAC6461 $SBERAB 

В комментариях встретил такое мнение, что раз ЗПИФ - это бумажная недвижимость, то значит ее очень просто покупать-продавать на бирже, можно выпустить в любом объеме, и это приведет к тому, что будет строиться меньше физической недвижимости.

И я подумал, а вдруг у кого-то складывается такое же восприятие ЗПИФов? В таком случае лучше же разжевать всё в посте, раз инвесторам не понятны эти моменты.

Поэтому я еще раз медленно и подробно объясню природу ЗПИФов, чтобы не было недопониманий.

ЗПИФ - это обособленный имущественный комплекс. Внутри ЗПИФа может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, денежные средства. И каждый пай, который выпускается ЗПИФом, и который торгуется на бирже, либо вне биржи, дает право на долю в праве общей долевой собственности на всё имущество внутри ЗПИФа, пропорционально доле пая к общему количеству выпущенных паев.

ЗПИФ не создает какое-то виртуальное имущество из воздуха. Это просто один из способов оформления права на имущество. Внутри ЗПИФа реальное имущество, которое находится где-то на нашей планете, которое можно посмотреть, потрогать и использовать. Это реальный склад, торговый центр, офис и иное имущество, построенное в реальности, в физическом мире, а не просто пиксели в Интернет.

Давайте покажу на примере конкретного ЗПИФ. Возьмем ЗПИФ Парус-Триумф. В этом ЗПИФ упакован реальный объект недвижимости - ТРЦ Триумф Молл, расположенный в городе Саратов, площадью 58 037 кв.м. Всего в фонде выпущено 6 538 980 паев. Это означает, что покупая 1 пай ЗПИФ Парус-Триумф инвестор покупает 1/6538980-ю долю в праве общей долевой собственности на имущественный комплекс (здание+земельный участок) ТРЦ Триумф Молл в городе Саратов, или грубо говоря 0,00888 кв.м. площади в этом ТРЦ. Но эти квадратные метры нельзя выделить в натуре (нельзя придти, отгородить определенную площадь и сказать, что ты собственник именно этой площади).

Именно поэтому популярность ЗПИФ и увеличение их ликвидности никаким образом не сможет уменьшить потребность в строительстве физиеского бетона. Скорее даже наоборот, чем больше у инвесторов будет потребность в ЗПИФах, тем больше объектов реальной, физической недвижимости будут упаковываться в ЗПИФ для торговли на бирже. В этом смысле физическая недвижка первична, а ЗПИФ - это лишь ее обертка, упаковка для более удобного оборота на бирже. Ведь намного проще обезличенно купить себе долю в складе или торговом центре, чем вживую найти людей для покупки таких объектов в складчину, или купить объект целиком самостоятельно. ЗПИФы и упрощают процедуру юридически, и делают коммерческую недвижимость доступной для маленьких капиталов, серьезно снижая порог входа в эту "темку".

Надеюсь, что теперь у вас в голове осталось меньше непоняток и вопросов по ЗПИФ. Если вам всё еще не понятны какие-то моменты - не стесняйтесь спрашивать.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $XTRIUMF $AKMM $PARUSLOG $RU000A108UH0 

Продолжаю свою просветительскую деятельность про инструменты набора недвижимости в портфель. Сегодня предлагаю сравнить ЗПИФ коммерческой недвижимости и любимую многими согражданами инвестицию в простой и понятный бетон - покупка квартиры под сдачу в аренду.

Если рубрика вам зайдет, дальше сравним продвинутый вариант - ЗПИФ коммерческой недвижимости против покупки своего собственного коммерческого помещения.

Квартира под сдачу. Всем понятный инструмент. До сих пор есть много мечтателей взять себе 5 однушек и чиллить на пенсии.

Реальность в Кирове (а какой мне еще город брать, если я тут живу?) такова (цены взял с Авито - не реклама, просто в регионах Авито популярнее Циана). Новая студия (сдача 2кв2027 года) 29,8 кв.м. обойдется в 4,4 млн рублей, это окраина города, на общественном транспорте до центра Кирова думаю минут 40 пилить придется. Вторичку в новом доме в том же районе нашел за 4,5 млн за 30,4 кв.м. В центре в старом доме 3 млн за 24,4 кв.м., но это прям такой себе вариант, чуть лучше, чем из-под бабули. В новостройке в центре - 10 млн за 35,2 кв.м.

Сдать адекватные студии в центре можно за 25-28 тысяч, бабуля-стайл за 15 тысяч, на отдалении за 18-23 тысячи рублей. Большая студия за 10 млн думаю может быть сдана за 35-40 тысяч в лучшем случае.

В любом случае все расчеты и цифры ПРИМЕРНЫЕ. У каждого объекта своя специфика, от материалов дома до этажа расположения квартиры. Нам надо понимать этот вопрос приблизительно. Мы не идем прямо сейчас искать и покупать квартиру.

Плюсы: -можно взять в ипотеку потратив только часть средств и начать получать арендный поток (если найдешь арендатора и если речь не о доме, который еще даже не построен) -не видишь колебания стоимости, если не следишь целенаправленно, они не давят на твою психику -можешь потрогать, побегать по ней, попрыгать, полежать на полу или даже на кровати, если остались деньги на мебель -ты прям собственник собственник, в ЕГРН есть запись, что этот объект недвижимости принадлежит тебе, и ты можешь нанимать людей и говорить "я собственник и вот так вот делайте, а так не делайте" -сам решаешь, кому можно жить в твоей квартире, а кому нет, можешь отказывать арендаторам с животными и арендаторам-животным (если сможешь распознать)

Минусы: -порог входа в такую недвижимость в Кирове сейчас от 3 млн. рублей. Их надо где-то взять. Ну или хотя бы 1 млн на первоначальный взнос и дальше 20 лет еще платить банку 30 тыс в месяц. Есть ощущение, что схема с ипотеками сейчас не окупается, если это не льготка. Но это в любом случае тема для отдельного исследования. Нам главное понимать, что порог входа измеряется в миллионах -текущая арендная доходность 4-6%, а если сдавать официально и платить налоги, то и того меньше -прежде чем сдавать в аренду могут потребоваться дополнительные вложения: ремонт, закупка мебели и техники -ты купил себе второе место работы: собери деньги, заплати коммуналку, "а у нас стиральная машинка сломалась", "а можно мы обои переклеим, а вы из аренды вычтете?", периодические простои, поиск новых арендаторов, риск нарваться на неприятных персонажей, которых потом не выгонишь из квартиры или после которых придется делать ремонт -ликвидность посредственная, не факт, что быстро продашь квартиру даже с хорошей скидкой, а если цена "в рынке", можно продавать 2-4-6 месяцев, день в день из объекта не выскочить точно

Продолжение поста в первом комментарии

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $XTRIUMF $RU000A108UH0 $PARUSLOG $PARUSZ4434