ЗПИФ ПАРУС-СБЛ

В прошлых постах я уже рассказывал, что среди безопасных (условно) инвестиций я выбираю золото, фонд денежного рынка, доллар и ещё один инструмент, в который ранее особо не погружался, — это ЗПИФы. На этот раз моё особое внимание привлёк ЗПИФ «Парус», по первому впечатлению — по двум причинам.

• •

  Известный ПИФ на рынке.

• •

  Регулярные выплаты.

Собственно, ПИФ я уже приобрёл, а вернее несколько — от компании «Парус». И сейчас расскажу почему. «Парус» — это компания, которая, если объяснять примитивно, берёт какой-то здоровый объект недвижимости, разбивает его на маленькие доли (ПАИ) и продаёт эти ПАИ инвесторам. Получается: чем больше этих паёв у вас в штуках, тем больший процент того или иного объекта у вас во владении.

Когда я стал всё изучать, естественно, в первую очередь меня интересует правовая сторона вопроса. Какие гарантии, что мои деньги в безопасности? Деятельность «Паруса» жёстко контролируется ЦБ. Сведения о пайщиках хранятся в специализированном депозитарии ООО «Инфинитум». Это один из старейших депозитариев, проверил на сайте ЦБ. Этот депозитарий действительно рабочий. Короче, информация о владении паями строго фиксируется. Из «Парусов» я для себя выбрал 3 фонда: СБЛ, «Озон» и «Нордвей». В фонде доход складывается из выплат от арендаторов и потенциального роста самих паёв. По логике, они растут на инфляцию, т.к. недвижимость такого формата дорожает регулярно. В первых двух ключевой арендатор — это Ozon, страхует это дело всё Сбер. «Нордвей» страхует «Зетта». У «Озона» объект частично взят ещё на кредитные деньги, я не нашёл, какой именно банк это дело прокредитовал, но полагаю, что это Сбер или ВТБ, может быть, Т-Банк — короче, кто-то из крупняка. Меня такое участие устраивает. Полагаю, что крупные банки и страховые вряд ли участвовали бы в откровенном скам-проекте. Платежи от всех фондов регулярные, ежемесячные, что лично для меня большой плюс. И потом я верю в склады, несмотря на текущую ситуацию. В меньшей степени я верю в офисы и ТЦ. На мой взгляд, этот формат в обоих случаях угасающий.

Короче, если кратко о плюсах и минусах.

Плюсы:

🛡Крупный фонд с участием крупных рыночных игроков. 🛡Регулярный денежный поток. 🛡Регуляция со стороны ЦБ и прозрачность.

Минусы:

💊Только для квалифицированных инвесторов (хотя «квал» получить не так сложно). 💊Доходность может быть ниже многих других инструментов. 💊Текущие геополитические риски да и в целом инвестиционные риски.

Я бы так сказал: для меня эти фонды — один из лучших вариантов вложиться в недвижимость, а ещё и получать по сути рентный доход. Притом выше, чем, например, если бы я вложил деньги скажем в квартиру. Разумеется, риски есть, как и в любом инвестиционном инструменте, но тут уж извините: безрисковой гарантированной доходности не бывает. А так, фондов 11 шт., про каждый можно отдельно почитать на сайте «Паруса», там всё вполне доходчиво.

О других инвестициях - расскажу в следующих постах. Обязательно подпишитесь. И помните - Важные новости не только тут.

Не ИИР. В посте субъективное мнение и опыт автора. Ваши деньги — ваша ответственность!

$SBER $OZON $PRSBr $RU000A1022Z1 $PARUSZ2 

Серия постов продолжается. И ещё один спасательный инструмент. Этому инструменту я, возможно, выделю 2 поста — ибо прошлые два инструмента более простые с точки зрения «механики».

С баксом, тем более наличным, — всё понятно. С золотом, которое я неоднократно упоминал, — тоже вопросов не должно возникнуть. Фонды денежного рынка, которые также упомянул, — вариант вклада на бирже, тоже не вызывает вопросов. Но на фоне происходящего хочется некоторого спокойствия. Я бы даже сказал — железобетонного спокойствия 😅. Есть у русского человека такая штука в менталитете: даже в плохие времена есть вариант спасти деньги в активе, который действительно «вечно зелёный». И это БЕТОН! 🧱

Тут я сразу упираюсь в несколько нюансов. О бетоне как об активе (части портфеля) задумываюсь очень давно. Но что меня останавливало?

В «нормальных объектах», где доходность хотя бы выше 5%, — высокий порог входа. Мне фактически придётся вложить все свободные и в частности заёмные средства.

Часто поговаривают о переоценке типа «ну, недвига же растёт!». Вообще не факт, что я куплю правильный объект недвижимости. Да и потом остаются вопросы к самому главному — денежному потоку.

На фоне дефолтов в ВДО я ещё раз вспомнил, что главное — не «самая высокая доходность», а стабильная доходность и возврат вложенного капитала.

И от блогеров, и в своих комментариях слышал про бумажную недвижимость. Мельком даже пробегался по ним, без погружения. От жёлтого банка смотрел «Квадратные метры», «Лужники Коллекшн», «Репаблик Редс». В красном глянул, но там какие-то дорогущие паи с очень сомнительной динамикой. А главное, что самое обидное, — нигде нет денежного потока 😕.

Я уже даже до фондов Дом РФ добрался. Ну нет никаких выплат, и всё тут. А надо бы фонд какой-нибудь типа Т-Пэя в жёлтом банке, чтоб хотя бы доход платил, в идеале, конечно, и к цене приростал, но это уже как будто «совсем круто» 😎.

Короче, я уже было хотел оставить эту идею с фондами недвижимости и с бетоном в целом — дорого и доходности нет. Но тут я пару раз наткнулся у себя на комментарии про фонд «Парус» с выплатой дохода. Вспомнил, кстати, что даже видел их на одной из конференций. Но руки до изучения — что это за «зверь» и с чем его едят — не доходили. Вот решил поизучать в деталях, что это за «фрукт», а по результатам напишу ещё один пост: с плюсами и минусами, а также о своём финальном решении — приобретаю ли я его и какой в итоге из фондов. Их там оказалось аж 11 штук… 🤯

В жёлтом банке их всего 4 шт. Ну, поизучаю, возможно, какой-то из фондов буду брать у другого брокера.

Фонды для квал. инвесторов, поэтому это специфический инструмент. Не у всех брокеров у меня есть квал. Буду разбираться.

Не ИИР. В посте — субъективное мнение автора. Важные новости — не только тут. Подписывайся, чтобы не пропустить. 🔔

Примеры одного фонда с выплатами - на скрине. Если у Вас есть опыт работы с подобными инструментами - поделитесь в комментариях!

$AKMM $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUSLOG 

Друзья, вы знаете, что мы пристально следим за ЗПИФами недвижимости, и это - одна из наших специализацией в целом (в т.ч. с точки зрения собственных вложений). Конечно же, мы, как и многие из вас, были в шоке от предлагаемых налоговых изменений, т.к. они могут коснуться в том числе и данных инструментов. Несколько дней поизучав тему и пообщавшись со специалистами в отрасли, делимся своим мнением.

Напомним, что раньше, согласно п.1 246 НК РФ, вся прибыль, получаемая внутри ПИФа, не облагалась налогом на прибыль. Теперь же предполагается введение внутри ПИФа налога в размере 15% на такие доходы. Но тут есть важный нюанс в том, что при налогообложении пайщиков уплаченный налог на прибыль будет засчитываться. 

То есть это означает, что для инвесторов в ЗПИФы по-сути меняется лишь момент исчисления налогов. Если раньше налог исчислялся в момент выплаты дохода пайщику, то теперь - в момент получения дохода внутри фонда. Глобально, это окажет влияние лишь на тех инвесторов, кто платил 13% НДФЛ с доходов, теперь он поднимается до 15% (т.к. его уплатит фонд еще до итоговой выплаты инвесторам). Конечно, у инвесторов тоже может налоговая нагрузка вырасти, т.к. предлагается ввести прогрессирующую шкалу для всех доходов (раньше для пассивных доходов было ограничение в 15%), но к самим ЗПИФам это отношения уже не имеет.

Кроме того, уже после предложения таких налоговых инициатив, ЦБ выступил с комментариями, что по-хорошему такие налоги нужно вводить только на закрытые и не торгуемые фонды. Логика здесь понятна: сейчас крупные капиталы специально формировали ЗПИФы для налоговой оптимизации. Вы могли годами получами прибыль от объемов внутри фонда и не платить никакой налог (при дорогой стоимости денег это может быть очень актуально), а заплатить его лишь в момент вывода средств из фонда. И тут вводимая инициатива очевидна - она позволит убрать такую отсрочку и взымать налоги сразу.

Но для ЗПИФов недвижимости, например, по которым выплаты идут ежемесячно (а таких среди них большинство), такие поправки глобально ничего не поменяют, как мы и описали выше. Сдвиг выплаты налога будет несущественным, и даже в случае его введения - инвесторы пострадают мало.

С другой стороны, могут быть и какие-то «подводные камни». Например, в части ЗПИФов активы структурированы через несколько ООО-шек. А часть ЗПИФов, могут не выплачивать доходы ежемесячно, а реинвестировать их (например, Парус-МАКС), в таких фондах действительно могут возникнуть риски дополнительных издержек. Поэтому для них исключение ЗПИФов недвижимости из таких инициатив было бы скорее позитивно.

В любом случае, в настоящий момент окончательное решение по налогам еще не принято. И есть достаточно много шансов на то, что налогом обложат лишь непубличные или неторгуемые фонды. В таком случае, влияния на ЗПИФы недвижимости вовсе никакого не будет. С другой стороны даже введение налога не окажет существенного влияния на доходы инвесторов от большей части подобных фондов (как мы подробнее расписали выше). Поэтому брать и прямо сейчас «бежать» с них как-будто не имеет смысла. Как минимум, стоит дождаться окончательной редакции изменений, а уже дальше актуализировать свою стратегию исходя из этого.

$RU000A108UH0 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUS4570 $PARUSZ2

📣 На днях мы изменили условия аренды и повысили ставку по объекту фонда «ПАРУС-СБЛ»!

Новая ставка начнет действовать уже с октября 2026 г. По цепочке пропорционально увеличиваем размер выплаты дохода от арендного потока!

💰 Выплата вырастет более чем на 2,5 ₽/пай: с 13,67 ₽ до 16,25 ₽ (+19%)* в месяц.

*Изменения вы увидите на счетах в ноябре при выплате дохода за октябрь.

📊 Дополнительно с января 2027 года по традиции мы проиндексируем ежегодную выплату — она составит 16,92 ₽ за пай.

🎬 Сняли видео, в котором рассказали о созданных возможностях для повышения выплат инвесторам.

🟢 На сайте уже обновили: 📍 фин. модель 📍 карточку фонда на сайте

❗️В видео подробно разобрали еще одну важную тему: 📍 страхование 📍 пожарную безопасность 📍 дополнительные меры защиты

🎬 Сейчас видео доступно к просмотру на сайте https://parus.properties/funds/sberlogistika#news

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте. Информация предназначена для квалифицированных инвесторов. $PRSBr

На картинке — история развития американских фондов недвижимости.

Для понимания масштаба, капитализация американских REIT (Real Estate Investment Trust) составляет ~$1.6 трлн, а сами фонды владеют недвижимостью более чем на $4.5 трлн.

В России наши ПИФ (в их числе и Парус) оцениваются в ~₽500-600 млрд, а стоимость недвижимости внутри РФ фондов — около ₽2.4 трлн.

В чем причина❓ Давайте разбираться.

---

1️⃣ Структура жилого фонда и модель потребления

Для американцев аренда на 10+ лет — норма. В США очень сильно развит сегмент ИЖС: ~70% семей живут в индивидуальных домах, а рынок аренды сформирован профессиональными операторами (то есть, компаниями, которые владеют иногда тысячами домов и управляют ими). Операторы составляют ~35% от данного рынка.

А еще американская семья спокойно воспринимает долгосрочную аренду.

Соответственно, это формирует понятный и стабильный денежный поток.

В России же 70% проживают в многоквартирных домах, а если эта недвижимость не досталась им от бабушки, то владение собственным жильем они иногда ставят главной жизненной целью. А даже если денег у семьи стало со временем побольше, она предпочтет просто купить еще одну квартиру.

2️⃣ В РФ мало длинных денег

Американские фонды недвижимости могут легко рассчитывать на постоянный приток длинного институционального капитала (например, пенсионного).

В России пенсионная система и рынок долгосрочных накоплений устроены иначе. Исторически было гораздо меньше капитала, который говорил: «Давайте вложим деньги в офисный центр и будем держать его 20 лет».

3️⃣ Объем рынка капитала

В США REIT давно стали обыденностью, и даже обычный розничный Американский инвестор может держать часть своих накоплений в них.

Предположим, фонд выпускает собственных акций на $1 млрд. Кому их продать?

•Можно пенсионным фондам •А можно страховым компаниям •А еще можно частным инвесторам •И даже иностранный капитал спокойно купит акции фонда.

Российский рынок капитала гораздо меньше, что создает проблему ликвидности.

Предположим, что вы купили пай ПИФа от Паруса, который владеет логистическим центром где-то в Сибири, а его якорный арендатор — СБЕР Логистика.

Почему стоимость вашего пая должна упасть на ~10% внутри дня, когда Украина атакует склады OZON в Ростове?

Этого ли ожидает инвестор, покупая фонд недвижимости? Сомневаюсь.

4️⃣ Юридическая составляющая и политика регулятора (нашего ЦБ)

Заметили, как в п.3 было упомянуто: акции REIT и пай Паруса?

Это еще одна проблема: структура владения.

Покупая фонд недвижимости в РФ, вы покупаете пай с часто низкой ликвидностью, без массового инвестора, с коротким для недвижимости горизонтом инвестирования, часто без понятной дивидендной истории.

А почему ПИФ недвижимости часто недоступны массовому инвестору в РФ? Потому что ЦБ хочет защитить неквалифицированного инвестора.

Покупая фонд недвижимости в США, вы получаете акции фонда, который может обеспечить приток длинных денег, прозрачность для инвесторов, понятную дивидендную историю. И да, горизонт инвестирования чуть ли не бессрочный.

---

Вот и получаем, что в США за несколько десятилетий сформировалась инфраструктура, которая превращает недвижимость в ликвидную ценную бумагу.

А в России и недвижимость есть, и деньги иногда есть, и даже ПИФы есть, но вот инфраструктуры нет.

На следующей неделе сравним два фонда недвижимости: российский и американский

$SBER $OZON $PARUSLOG $PRSBr $RU000A10DQF7

В выходные и в понедельник логистические центры Ozon подверглись массированным атакам БПЛА в нескольких городах (Оренбург, Махачкала, Невинномысск, Адыгейск, Чапаевск). Рынок отреагировал жестко, в понедельник акции компании спикировали на 28% это сильнейшее внутридневное падение с 24 февраля 2022 года. Спрогнозировать частоту будущих атак и убытки сейчас невозможно, и эта неопределенность давит на бумаги. К тому же, если у Wildberries в партнерах есть государственный ВТБ, который потенциально может оказать поддержку, то у Ozon мажоритарный акционер АФК «Система», у которой хватает своих трудностей с долговой нагрузкой. Но реакция рынка чрезмерна. Во-первых, в отличие от WB, у Ozon нет критической зависимости от нескольких гигантских складов, логистика более распределена. Во-вторых, под поток эмоций попал даже Яндекс ($YDEX), который в понедельник падал сильнее рынка, хотя доля «Яндекс Маркета» в общей выручке IT-гиганта невелика. Заходить в Ozon сейчас крайне опасно и подходит только агрессивному риск-профилю. Но если представить, что новых крупных инцидентов не будет, по фундаменталу Ozon — это хорошая бумага. Для нашего детского портфеля с длинным горизонтом планирования такие моменты паники это время спокойных и выверенных решений. Пока акции штормит, долговой рынок исправно генерирует кэш. На этой неделе пришли купоны:

1. ГТЛК БО 001P-22 ($RU000A10EAM5)

2. ЗПИФ ПАРУС-Норд ($RU000A104KU3)

3. ЗПИФ ПАРУС-Сберлог ($RU000A104172) Активы этих фондов это конкретные физические склады, поэтому котировки коммерческой недвижимости поползли вниз из-за страха инвесторов. Все объекты ПАРУС застрахованы от атак БПЛА, что покрывает капитал. Но в случае физического повреждения или уничтожения складов инвесторы на время ремонта гарантированно лишатся купонного (арендного) дохода.

🛒 По детскому портфелю продолжаю методично усреднять позиции:

1. Ozon ($OZON) [1,52% в портфеле] Да, риски высоки, но я выкупаю страх. Эксперты Data Insight оценили потенциальный ущерб инфраструктуре Ozon в 88,5–107 млрд руб. (восстановление 30–62,5 млрд). Для сравнения: потери Wildberries оцениваются в 517–580 млрд руб. При этом бизнес растет (выручка YoY +47,33%), а форвардная дивдоходность около 7% делают бумагу интересной на долгосрок. Я аккуратно выкупаю эту просадку, но строго соблюдаю риск-менеджмент, доля Ozon в детском портфеле остается скромной и составляет около 1.5%.

2. Яндекс ($YDEX) [2,37% в портфеле] Беру просевший на общерыночной панике актив. Пока все смотрят на склады, Yandex B2B Tech отлично отчитался за I полугодие 2026 года: • Выручка бизнес-группы выросла на 32% г/г (до 28,9 млрд руб.), а EBITDA - на 45%. Направление растет в 1,6 раза быстрее всего IT-рынка РФ. • Количество клиентов Yandex Cloud выросло на 36%, а использование ИИ-сервисов через Yandex AI Studio в 18 раз (597 млрд токенов!). • Выручка от кибербезопасности выросла в 2,7 раза. • При P/E 17,3 и росте чистой прибыли группы на 297% YoY, Яндекс — это фундаментальная мощь.

3. En+ Group ($ENPG) [1,43% в портфеле] Разбавляем IT-сектор крепкой энергетикой. Вышел мощный отчет за I полугодие: чистая прибыль взлетела почти в 3 раза — с $333 млн до $905 млн! Производство электроэнергии выросло на 5,1% (до 41,1 млрд кВт.ч). При P/E 10,1 бумага выглядит отличным защитным активом.

💼 Возраст портфеля: 6 лет, 2 месяца и 9 дней ⚡️ Доходность: 8,66% 📈 Размер портфеля: 1 897 699,81 ₽ 📍 Цель: накопление стартового капитала для дочери 💰 Еженедельное пополнение: 3 000–5 500 ₽

🔥 А что вы делаете с акциями маркетплейсов и фондами на склады после этих новостей? Продаете от греха подальше или, наоборот, пользуетесь моментом и скупаете подешевевшие активы? Поделитесь! 👇

$OZON $YDEX $ENPG $PRSBr $PARUSZ2 

Не перестану нахваливать и докупать ЗПИФы от Парус, по некоторым фондам сейчас можно зафиксировать доходность 13% годовых. Особенно не стоит забывать, что это доход от арендных платежей, которые будут расти с каждым годом

Выгода и уникальность данного предложения хорошо видна, когда есть своя жилая/коммерческая недвижимость, с которой получаешь рентный доход Жилая даже близко не стоит по доходности, коммерческая тоже отстает (если покупать что-то по рынку, а не находить и бороться с десятками других людей за реально интересные лоты). Так при этом никаких затрат на операционную деятельность (как временных, так и материальных) $PARUSZ4434 $XTRIUMF $PRSBr $RU000A10EVE8 $PARUS4570

Друзья, привет!👋

🟢 Мы работаем только со страховыми компаниями с высоким рейтингом финансовой надежности ruAA или выше:

📍 СберСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный» 📍 АльфаСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный» 📍 РЕСО-Гарантия: ruAA+, прогноз «Стабильный» 📍 Росгосстрах: ruAA, прогноз «Стабильный».

❗️Все крупные риски дополнительно перестраховываются в Российской национальной перестраховочной компании (РНПК), 100% акций которой принадлежат Банку России.

🟢 Наши договоры страхования покрывают ущерб имуществу по следующим рискам:

1️⃣Противоправные действия третьих лиц (в том числе ст. 167 УК РФ — умышленное уничтожение или повреждение имущества).

2️⃣ Пожар, взрыв, стихийные бедствия, аварии инженерных систем и другие стандартные имущественные риски (регулируются условиями договора страхования).

3️⃣ Террористический акт (ст. 205 УК РФ).

4️⃣ Диверсия (ст. 281 УК РФ).

📊 Также по ряду объектов оформлены дополнительные расширения страхового покрытия, включая:

📍 военные риски (в соответствии с условиями договора страхования); 📍 утрату арендного дохода на период восстановления объекта (если предусмотрено договором); 📍 иные специальные риски в зависимости от особенностей конкретного объекта.

❗️Размер страхового покрытия определяется при заключении договора исходя из стоимости восстановления объекта. Дополнительные расширения приобретаются в пределах доступных страховых лимитов.

🎬 Мы также созвонились с Александром Ефимовым, начальником отдела страхования коммерческой недвижимости брокера Remind, и задали ему самые частые вопросы, которые поступили от инвесторов. Ответы на них — в нашем видео:

VK https://vkvideo.ru/video-221654100_456239214

YouTube https://youtu.be/DezLTMV_RQU

Ваш PARUS!

$PARUSLOG $RU000A10CFM8 $RU000A108UH0 $RU000A10BBS6 $PRSBr

Неожиданно наступила неделя выплат, причем именно неожиданность намекает на здравый подход к инвестированию без постоянного мониторинга цен
 
 В понедельник пришли выплаты по фондам Парус $PRSBr $PARUSZ4434 $XTRIUMF. Их как обычно реинвестировал в эти же фонды, в основном сейчас докупаю Триумф и Двинцев, если интересно могу написать подробнее свой взгляд и объяснение, почему больше нравятся эти объекты 
 Во вторник, наконец то, мне дошел вычет по ИИС, заняло это больше времени чем обычно, потому что пришлось переделывать декларацию, потому что для нового ИИС-3 в декларации нужно выбрать другой пункт — «Долгосрочные сбережения граждан», а не «Инвестиционные налоговые вычеты», что звучит логичнее и как было раньше. Подробнее об этом сделаю пост на канале, чтобы не забыть в следующих годах. Полученный вычет сразу же занес на инвестиционный счет и прикупил акции $SIBN


И уже сегодня пришли дивиденды по бумагам $PLZL , на них Полюс же и докупил. Золото(а также нефте)добытчики ( Газпромнефть, Роснефть, Башнефть - выбирайте, что больше нравится) сейчас выглядят максимально привлекательно. Послабление санкций продлили, восточная авантюра активна - многие страны продают золотой резерв для покрытия сильно выросших расходов по нефти, а российские нефтяники почему то отказываются расти (мне так даже лучше, чем больше успею закупить, тем больше дивидендов в будущем получу от текущей доп. прибыли)

Решил подвести статистику по всем счетам за полтора года и узнать общую доходность портфеля после ухода от пассивного индексного инвестирования

Построил несколько графиков - сравнение доходности портфеля с индексами IMOEX и S&P500 в рублях и в долларах (небольшой психологический трюк для тех, кому тяжело переносить вечно падающий российский рынок - посчитайте доходность в долларах, у меня вышло 48%), а также сравнение с популярными фондами индекса московской биржи $TMOS, $SBMX, $EQMX

Портфель по доходности сильно опережает вообще все и результат очень хороший, 20% доходности в рублях при стабильно падающем рынке (стоически продолжаем докупать в ожидании российского to the moon), когда (КОГДА, а не если) дождемся разворота по акциям выбранных компаний, тогда % будут еще лучше. На это можно возразить, например, что взяв чисто облигационный рублевый портфель, то его доходность была бы больше и оно так и есть, если не учитывать, что это лишь ретроспективный взгляд с известными данными, который не учитывает, какие могли быть иные исходы за прошедшее время, один из самых очевидных возможных сценариев - USD по 120 и все рублевые облигации в реальной доходности сильно просели бы.

Также прикладываю интересный график с самыми доходными инструментами из моего портфеля, в лидерах снова фонды Парус ($PRSBr и $PARUSZ4434 ) и Золотые облигации от Селигдара ($SELGOLD01 ), а также купленные в очень удачный момент (12.2024) замещающие облигации ВТБ ($VTBR12 ) Думаю стоит сделать отдельный пост о фондах коммерческой недвижимости, почему не стоит сравнивать только указанную доходность с облигациями и какие явные преимущества они имеют

Также было интересно увидеть, что из фондов реплицирующих Индекс МосБиржи самым доходным за эти полтора года оказался SBMX. Тоже не ожидали от Сбера?