ЗПИФ ПАРУС-ОЗН

В прошлых постах я уже рассказывал, что среди безопасных (условно) инвестиций я выбираю золото, фонд денежного рынка, доллар и ещё один инструмент, в который ранее особо не погружался, — это ЗПИФы. На этот раз моё особое внимание привлёк ЗПИФ «Парус», по первому впечатлению — по двум причинам.

• •

  Известный ПИФ на рынке.

• •

  Регулярные выплаты.

Собственно, ПИФ я уже приобрёл, а вернее несколько — от компании «Парус». И сейчас расскажу почему. «Парус» — это компания, которая, если объяснять примитивно, берёт какой-то здоровый объект недвижимости, разбивает его на маленькие доли (ПАИ) и продаёт эти ПАИ инвесторам. Получается: чем больше этих паёв у вас в штуках, тем больший процент того или иного объекта у вас во владении.

Когда я стал всё изучать, естественно, в первую очередь меня интересует правовая сторона вопроса. Какие гарантии, что мои деньги в безопасности? Деятельность «Паруса» жёстко контролируется ЦБ. Сведения о пайщиках хранятся в специализированном депозитарии ООО «Инфинитум». Это один из старейших депозитариев, проверил на сайте ЦБ. Этот депозитарий действительно рабочий. Короче, информация о владении паями строго фиксируется. Из «Парусов» я для себя выбрал 3 фонда: СБЛ, «Озон» и «Нордвей». В фонде доход складывается из выплат от арендаторов и потенциального роста самих паёв. По логике, они растут на инфляцию, т.к. недвижимость такого формата дорожает регулярно. В первых двух ключевой арендатор — это Ozon, страхует это дело всё Сбер. «Нордвей» страхует «Зетта». У «Озона» объект частично взят ещё на кредитные деньги, я не нашёл, какой именно банк это дело прокредитовал, но полагаю, что это Сбер или ВТБ, может быть, Т-Банк — короче, кто-то из крупняка. Меня такое участие устраивает. Полагаю, что крупные банки и страховые вряд ли участвовали бы в откровенном скам-проекте. Платежи от всех фондов регулярные, ежемесячные, что лично для меня большой плюс. И потом я верю в склады, несмотря на текущую ситуацию. В меньшей степени я верю в офисы и ТЦ. На мой взгляд, этот формат в обоих случаях угасающий.

Короче, если кратко о плюсах и минусах.

Плюсы:

🛡Крупный фонд с участием крупных рыночных игроков. 🛡Регулярный денежный поток. 🛡Регуляция со стороны ЦБ и прозрачность.

Минусы:

💊Только для квалифицированных инвесторов (хотя «квал» получить не так сложно). 💊Доходность может быть ниже многих других инструментов. 💊Текущие геополитические риски да и в целом инвестиционные риски.

Я бы так сказал: для меня эти фонды — один из лучших вариантов вложиться в недвижимость, а ещё и получать по сути рентный доход. Притом выше, чем, например, если бы я вложил деньги скажем в квартиру. Разумеется, риски есть, как и в любом инвестиционном инструменте, но тут уж извините: безрисковой гарантированной доходности не бывает. А так, фондов 11 шт., про каждый можно отдельно почитать на сайте «Паруса», там всё вполне доходчиво.

О других инвестициях - расскажу в следующих постах. Обязательно подпишитесь. И помните - Важные новости не только тут.

Не ИИР. В посте субъективное мнение и опыт автора. Ваши деньги — ваша ответственность!

$SBER $OZON $PRSBr $RU000A1022Z1 $PARUSZ2 

Серия постов продолжается. И ещё один спасательный инструмент. Этому инструменту я, возможно, выделю 2 поста — ибо прошлые два инструмента более простые с точки зрения «механики».

С баксом, тем более наличным, — всё понятно. С золотом, которое я неоднократно упоминал, — тоже вопросов не должно возникнуть. Фонды денежного рынка, которые также упомянул, — вариант вклада на бирже, тоже не вызывает вопросов. Но на фоне происходящего хочется некоторого спокойствия. Я бы даже сказал — железобетонного спокойствия 😅. Есть у русского человека такая штука в менталитете: даже в плохие времена есть вариант спасти деньги в активе, который действительно «вечно зелёный». И это БЕТОН! 🧱

Тут я сразу упираюсь в несколько нюансов. О бетоне как об активе (части портфеля) задумываюсь очень давно. Но что меня останавливало?

В «нормальных объектах», где доходность хотя бы выше 5%, — высокий порог входа. Мне фактически придётся вложить все свободные и в частности заёмные средства.

Часто поговаривают о переоценке типа «ну, недвига же растёт!». Вообще не факт, что я куплю правильный объект недвижимости. Да и потом остаются вопросы к самому главному — денежному потоку.

На фоне дефолтов в ВДО я ещё раз вспомнил, что главное — не «самая высокая доходность», а стабильная доходность и возврат вложенного капитала.

И от блогеров, и в своих комментариях слышал про бумажную недвижимость. Мельком даже пробегался по ним, без погружения. От жёлтого банка смотрел «Квадратные метры», «Лужники Коллекшн», «Репаблик Редс». В красном глянул, но там какие-то дорогущие паи с очень сомнительной динамикой. А главное, что самое обидное, — нигде нет денежного потока 😕.

Я уже даже до фондов Дом РФ добрался. Ну нет никаких выплат, и всё тут. А надо бы фонд какой-нибудь типа Т-Пэя в жёлтом банке, чтоб хотя бы доход платил, в идеале, конечно, и к цене приростал, но это уже как будто «совсем круто» 😎.

Короче, я уже было хотел оставить эту идею с фондами недвижимости и с бетоном в целом — дорого и доходности нет. Но тут я пару раз наткнулся у себя на комментарии про фонд «Парус» с выплатой дохода. Вспомнил, кстати, что даже видел их на одной из конференций. Но руки до изучения — что это за «зверь» и с чем его едят — не доходили. Вот решил поизучать в деталях, что это за «фрукт», а по результатам напишу ещё один пост: с плюсами и минусами, а также о своём финальном решении — приобретаю ли я его и какой в итоге из фондов. Их там оказалось аж 11 штук… 🤯

В жёлтом банке их всего 4 шт. Ну, поизучаю, возможно, какой-то из фондов буду брать у другого брокера.

Фонды для квал. инвесторов, поэтому это специфический инструмент. Не у всех брокеров у меня есть квал. Буду разбираться.

Не ИИР. В посте — субъективное мнение автора. Важные новости — не только тут. Подписывайся, чтобы не пропустить. 🔔

Примеры одного фонда с выплатами - на скрине. Если у Вас есть опыт работы с подобными инструментами - поделитесь в комментариях!

$AKMM $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUSLOG 

Друзья, привет! 👋

💰 Улучшены условия договора аренды с OZON. Это позволило внести изменения в финмодель фонда🔥

❔Что изменилось?

1️⃣Договор аренды был продлен еще на 5 лет — теперь он действует до 27 сентября 2035 года.

2️⃣Финмодель предусматривает рост ежемесячных выплат* по инвестиционным паям на 37,7%!

• •

  Первые выплаты с учетом изменений запланированы на ноябрь (доход за октябрь 2026 г.).

📊 Доходность от арендного потока с учетом новой выплаты*: 📍 19% годовых — от первоначальной цены размещения 6 300 ₽ / пай. 📍 13,4% годовых — от расчетной стоимости пая (РСП) 8 904 ₽ на 30.09.2026.

🟢 Вся обновленная информация по «ПАРУС-ОЗН» доступна на сайте.

Продолжаем работать над повышением эффективности активов и доходности для наших инвесторов! 

Ваш PARUS!🟢

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте. Информация предназначена для квалифицированных инвесторов и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

• •

  Доходность рассчитана исходя из текущего размера ежемесячной выплаты на один пай до удержания НДФЛ и рыночной цены на дату расчета. Расчет предполагает сохранение текущего размера выплат в течение 12 месяцев. Биржевые котировки и размер выплат могут изменяться, поэтому фактическая доходность инвестора может отличаться от указанной. $RU000A1022Z1

Друзья, вы знаете, что мы пристально следим за ЗПИФами недвижимости, и это - одна из наших специализацией в целом (в т.ч. с точки зрения собственных вложений). Конечно же, мы, как и многие из вас, были в шоке от предлагаемых налоговых изменений, т.к. они могут коснуться в том числе и данных инструментов. Несколько дней поизучав тему и пообщавшись со специалистами в отрасли, делимся своим мнением.

Напомним, что раньше, согласно п.1 246 НК РФ, вся прибыль, получаемая внутри ПИФа, не облагалась налогом на прибыль. Теперь же предполагается введение внутри ПИФа налога в размере 15% на такие доходы. Но тут есть важный нюанс в том, что при налогообложении пайщиков уплаченный налог на прибыль будет засчитываться. 

То есть это означает, что для инвесторов в ЗПИФы по-сути меняется лишь момент исчисления налогов. Если раньше налог исчислялся в момент выплаты дохода пайщику, то теперь - в момент получения дохода внутри фонда. Глобально, это окажет влияние лишь на тех инвесторов, кто платил 13% НДФЛ с доходов, теперь он поднимается до 15% (т.к. его уплатит фонд еще до итоговой выплаты инвесторам). Конечно, у инвесторов тоже может налоговая нагрузка вырасти, т.к. предлагается ввести прогрессирующую шкалу для всех доходов (раньше для пассивных доходов было ограничение в 15%), но к самим ЗПИФам это отношения уже не имеет.

Кроме того, уже после предложения таких налоговых инициатив, ЦБ выступил с комментариями, что по-хорошему такие налоги нужно вводить только на закрытые и не торгуемые фонды. Логика здесь понятна: сейчас крупные капиталы специально формировали ЗПИФы для налоговой оптимизации. Вы могли годами получами прибыль от объемов внутри фонда и не платить никакой налог (при дорогой стоимости денег это может быть очень актуально), а заплатить его лишь в момент вывода средств из фонда. И тут вводимая инициатива очевидна - она позволит убрать такую отсрочку и взымать налоги сразу.

Но для ЗПИФов недвижимости, например, по которым выплаты идут ежемесячно (а таких среди них большинство), такие поправки глобально ничего не поменяют, как мы и описали выше. Сдвиг выплаты налога будет несущественным, и даже в случае его введения - инвесторы пострадают мало.

С другой стороны, могут быть и какие-то «подводные камни». Например, в части ЗПИФов активы структурированы через несколько ООО-шек. А часть ЗПИФов, могут не выплачивать доходы ежемесячно, а реинвестировать их (например, Парус-МАКС), в таких фондах действительно могут возникнуть риски дополнительных издержек. Поэтому для них исключение ЗПИФов недвижимости из таких инициатив было бы скорее позитивно.

В любом случае, в настоящий момент окончательное решение по налогам еще не принято. И есть достаточно много шансов на то, что налогом обложат лишь непубличные или неторгуемые фонды. В таком случае, влияния на ЗПИФы недвижимости вовсе никакого не будет. С другой стороны даже введение налога не окажет существенного влияния на доходы инвесторов от большей части подобных фондов (как мы подробнее расписали выше). Поэтому брать и прямо сейчас «бежать» с них как-будто не имеет смысла. Как минимум, стоит дождаться окончательной редакции изменений, а уже дальше актуализировать свою стратегию исходя из этого.

$RU000A108UH0 $RU000A1022Z1 $PRSBr $PARUS4570 $PARUSZ2

Рынок ЗПИФов недвижимости впервые ушел в глубокую коррекцию. В связи с этим мы посчитали целесообразным сделать актуальный выпуск, с обсуждением рынка, рисков, а главное - самых интересных фондов в текущей ситуации!

Впервые за последние три года наших разборов, фонды от УК "Парус" имеют дисконт к своим чистым активам. Для некоторых фондов дисконт достиг 20-30%! В связи с этим решили в сегодняшнем видео рассмотреть всех их фонды и поискать интересные идеи в них, кроме того, подробнее разобрали новые фонды, которые появились на рынке недавно.

Пишите ваши вопросы, если они остались, а также ставьте реакции и оставляйте комментарии под видео на площадках, т.к. это способствует продвижению роликов! И ждите наших новых разборов 👍🏻

$RU000A1022Z1 $PARUSZ2 $PARUSZ4434 $PARUSLOG $PARUS4570

🪙 В августе бензин был примерно на российских 62,5% заправок, — Известия.

В прошедший месяц почти на 84% АЗС в России можно было купить хотя бы один вид топлива — бензин и/или дизель.

На АЗС вертикально-интегрированных компаний, таких как «Роснефть», «Газпром нефть», «Лукойл», «Татнефть», наличие топлива фиксировалось в 94,4% случаев. В независимом сегменте автозаправочных станций показатель составлял 73%. $ROSN $SIBN $LKOH

По моему такого количества автомобилей в очередях на заправках я еще не видел, как было на прошлой неделе. На некоторых заправках очередей нет, но есть только газ и дизель.

🪙 Сбербанк получил 3,7 тыс. заявок на реструктуризацию кредитов селлеров Wildberries и Ozon, одобренный объем составил ₽6,8 млрд — ТАСС. $OZON $SBER

🪙 У маркетплейса М.Видео по итогам июля число новых продавцов выросло на 59,2% м/м — селлеры начали активнее диверсифицировать свои продажи на маркетплейсах после атак на склады Wildberries и Ozon. $MVID

На фоне ударов БПЛА по логистическим объектам Ozon и Wildberries инвесторы начали распродавать паи связанных со складами ЗПИФов недвижимости — Ведомости.

$RU000A104172 $RU000A1022Z1 $RU000A104KU3

🪙 На ЦФА пришлось около 69% объема дефолтов по долговым инструментам в июне — Forbes.

Хороший иструмент. Только риск высокий. Возможно в ЦФА идут еще и те компании, которым уже и на долговом рынке делать нечего.

$SBER $RU000A1022Z1 

Я конечно ни на, что не намекаю, но посмотрите какие доходности в зПИФах недвижимости. Рисков огромное количество, особенно у монофондов Паруса, однако это все таки недвижимость, в отличие от облигаций, она абсорбирует инфляцию. Если когда-нибудь эти обстрелы закончатся, то сейчас отличная точка для входа.

$RU000A1022Z1 $PARUSLOG $PARUSZ2 $RU000A10BBS6 $XXXXXX

Как же обстоят дела у Озона?

Очевидно, что в ближайшие кварталы ОЗон покажет взрывной рост GMV, также приток новых клиентов из ВБ, это также повлияет на клиентскую базу ОЗОН банка, который генерит основную маржу Озону.

Давайте посмотрим на Отчёт за II квартал 2026 (МСФО), вышел 30 июля:

• •

  GMV 1,31 трлн ₽, +37% год к году

• •

  выручка 334,2 млрд ₽, +46,8%

• •

  скорр. EBITDA 57,9 млрд ₽, +48%

• •

  чистая прибыль 10,1 млрд ₽ против убытка 7,5 млрд годом ранее

• •

  заказов 934,3 млн, +73,2%, покупателей 69,2 млн Фотография Четвёртый прибыльный квартал подряд, EBITDA растёт пятый: 39,2 - 41,5 - 43,2 - 48,8 - 57,9 млрд ₽.

Главное тут не выручка, а маржа. Маржа EBITDA к выручке: 2023-й - около 1%, 2024-й - 6,5%, 2025-й - 15,7%. Выручка шла 424,3 млрд ₽, 615,7 млрд, 997,9 млрд, а оборот - с 445 млрд ₽ в 2021-м до 4,16 трлн в 2025-м.

Откуда прибыль. Маркетплейс даёт тонкую маржу: выручка сегмента e-commerce 273,8 млрд ₽, EBITDA 38,2 млрд, маржа к обороту сегмента 2,9%. Финтех при выручке 69,7 млрд ₽ дал 19,7 млрд EBITDA - пятая часть выручки и треть прибыли группы, растёт быстрее маркетплейса (+50,8% против +44,9%). Обратная сторона - риск банковский: стоимость риска выросла до 12,8%, резервы удвоились.

Дивиденды. Первая в истории - конец 2025-го, 143,5 ₽ на акцию. Вторая - 70 ₽, май 2026, доходность около 1,6%. План на год минимум 30 млрд ₽.

Оценка. Цена 2 900 ₽, капитализация 632 млрд ₽. P/S 0,53, EV/EBITDA 5,1, P/E 29,8, долг к EBITDA 1,83. По выручке и EBITDA дёшево, по прибыли нет - база низкая. И EBITDA слабо превращается в деньги: за 2025-й при EBITDA 156 млрд свободный поток около 20 млрд, остальное ушло на аренду и капзатраты.

Заграница: Узбекистан дал рост выручки почти вчетверо за 2025-й, Беларусь +36% GMV за первый квартал, открывают Туркменистан, также Озон уже присутствует в Казахстане, там он в 24 году вырос в обороте в 3 раза, по Киргизии цифр нет.

Инвестиции. Озон открыл Озон Капитал летом 2025 года, в основном для привлечения инвестиций путем запуска ЦФА и ПИФов недвижимости для стройки складов. Однако есть планы сделать полноценный инвестиционный сервис для физиков.

По итогу я бы не сказал, что это дешево, здесь главный вопрос, а по каким мультипликаторам мерять - как айти компанию, или как банк. Во многом инвесторы закладывают в цене будущий рост, считаю Озон компанией роста и они правы. Учитывая текущую ситуацию, развитие будет идти в таких же темпах, а может быть и выше за счет новых сегментов.

Иностранные владельцы. Давайте еще про теории заговора - версия, что Ozon держат фонды вроде Vanguard, а Wildberries чисто российский. У Ozon: АФК «Система» 31,8%, структуры Чачавы 27,7%, бывшие держатели ADR 32,9%, Vanguard с BlackRock - сотые доли. У РВБ 65% за ООО «Вайлдберриз» Татьяны Ким, 17,5% у Садояна.

Еще склады как идея. Выбило под миллион метров, Wildberries побежал арендовать, ставки вверх, складские комплексы должны начать переоценку вверх. Правда пока рынок едет в другую сторону: вакансия в Москве 3% и растёт, ставка на класс А упала до 10,5 тыс. ₽ за кв. м в год, к концу года ждали 9т.р., однако текущая ситуация должна развернуть рынок.

Выводов не будет, Озона я прикупил, верю в него, как в будущего лидера е-кома, там крутая команда менеджеров и отличные перспективы. Надеюсь в него ничего не прилетит. А что думаете вы?

$OZON $VTBR $RU000A1022Z1 $SBER $T

Атака БПЛА - это неприятный риск, но не смертельный. Почему я в этом уверен?

Объекты недвижимости, входящие в состав ЗПИФ обычно застрахованы. Во всяком случае, Парус и Акцент эту информацию подтвердили. Причем у Паруса разные объекты для диверсификации застрахованы в разных страховых компаниях. Риски по пожару, терроризму, налету БПЛА включены во все страховые полисы. Арендный поток (не знаю только, за какой период), также застрахован. В этом и главное отличие нормальной управляющей компании от Васи Пупкина, который на все свои деньги + кредит купил свой единственный ГАБ (готовый арендный бизнес). И сидит, обычно, без страховки, неся в одно лицо все возможные риски.

Само собой, страхование не панацея. Оно не убирает риски со стола полностью, но значительно смягчает их последствия.

Давайте рассмотрим сценарий, что будет с объектом, если в него попадает БПЛА? Строительство нового склада сейчас длится примерно 12 месяцев. Пусть удар будет серьезным и восстановление, с учетом демонтажа последствий займет +- такой же срок. Выплата от страховой тоже будет не сразу, пусть процедура займет 6 месяцев от момента инцидента. Т.е. в худшем сценарии мы лишаемся арендного потока на 12 месяцев (при этом часть этого потока или весь поток нам еще возместит страховая). Но давайте рассмотрим вариант, когда в течение 12 месяцев мы вообще не получаем от ЗПИФа дивиденды.

Сразу берем за аксиому, что мы не забывали про диверсификацию и на один ЗПИФ приходилось не более 5% капитала. В моем случае это 25 000 рублей. Значит за 1 год мы потеряем примерно 2500 рублей дивидендов (беру среднюю очищенную доходность в 10% годовых) или 100 рублей в год на 1 пай.

Сам ЗПИФ на панике начнут распродавать. До каких значений он может дойти? Мне кажется 30% от СЧА (стоимость чистых активов, читай недвижимости, внутри фонда) выглядит вполне реально, но не удивлюсь, если можно будет добирать даже дешевле. За 100% СЧА возьмем 1000 рублей на 1 пай, для простоты подсчетов.

Итак, изначально у нас было 25 паев по 1000 рублей. После прилета БПЛА получаем 25 паев по 300 рублей. Это 7500 рублей. Но мы понимаем ситуацию и лесенкой докупаем паи по текущим ценам, чтобы привести нашу позицию снова к 5% от портфеля. Получается, что докупаем еще 58 паев по 300 рублей. У нас становится 83 пая этого ЗПИФ.

Через год объект восстанавливают, аренда снова начинает поступать на наш счет. За следующий год дивидендами получаем от ЗПИФа 8300 рублей (из расчета 100 рублей на 1 пай). Всего мы вложили в нашу позицию 25000+17400 = 42400 рублей. Доходность за второй год составит 19,5% годовых на вложенные средства. Грубо говоря там сидит 10% доходности в обычном сценарии и 9,5% или 4000 рублей бонусной доходности, которую мы будем получать из-за наших покупок на панике. Т.е. уже следующий год перекроет наш убыток от отсутствия дивидендов в первый год в результате атаки БПЛА.

Поэтому глобально для себя больших рисков не вижу. Все проблемы решаемы, главное иметь план действий, на случай реализации негативных сценариев.

@nakopim_vmeste $RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A1022Z1 $PARUSZ2 $RU000A108UH0 

Друзья, привет! 👋

📣 Делимся видеоматериалами с конференции Smart-Lab Conf 2026!

На конференции состоялось выступление Дениса Степанова и Алексея Сивякова! Обсудили: 📍 Какой будет «недвижимость 4.0» 📍 Как ключевая ставка влияет на фонды и доходность 📍 Результаты наших фондов 📍 Наши планы по запуску новых ЗПИФ

🎬 Видео:

https://m.vkvideo.ru/video-221654100_456239204

Ваш PARUS!

$PARUSLOG $PARUS4570 $PARUSZ4434 $RU000A1022Z1 $RU000A10EVE8