ЗПИФ Акцент 5

С самого начала я топлю против того, чтобы сравнивать между собой инструменты с разной природой, совершенно разными механизмами и целями. Потому что такие сравнения контрпродуктивны без описания условий, в которые мы их помещаем.

Можно сравнивать ОФЗ и вклад. Можно сравнивать жилые квартиры, покупку коммерческого помещения и ЗПИФы - это все предметы "одного гардероба". А вот ЗПИФ и ОФЗ это как шуба и шорты. Они предназначены для совершенно разных целей и "сезонов".

Да, можно сказать, что у ЗПИФ, у облигаций и у акций есть доходность за год. Мы можем сравнить по ней и всё. Ну, знаете, это то же самое, что сравнить по стоимости трусы, носки и шерстяную водолазку, и выбрать по итогу носки, потому что они дешевле. Какая у нас была изначальная задача? К какому сезону мы готовимся? К какому мероприятию наряжаемся? Не важно. Сделали выбор на основании стоимости и всё.

Так и со сравнением ОФЗ и ЗПИФ. Можно смотреть на купон, на текущую доходность. А на остальное закрывать глаза. Но ведь есть ещё такие свойства инструментов как защита капитала, устойчивость к колебанию курса валют, устойчивость к изменению ключевой ставки. Есть риски в конце концов. И риски у данных инструментов абсолютно разные.

Любое коммерческое помещение на дистанции будет стремиться к стоимости замены - строительства такого же, но нового объекта недвижимости. Значит, оно неплохо впитывает рост стоимости материалов и услуг на строительство - накапливает инфляцию. Впитывает гиперинфляцию. Практически в любой ситуации имеет какую-то базовую ценность. Плюс неплохо себя показывает при валютных колебаниях: вырос доллар - выросли цены на материалы, на технику - выросла стоимость строительства такого-же склада/офисного центра/торгового центра.

Облигации страдают при этих ситуациях, если это не квазивалютные истории. Можно заработать на рубль больше в моменте, а затем потерять 10. И дело здесь, как понимаете, вообще не в дефолтах, а в самой природе денег, которые со временем неизбежно дешевеют. Но в моменте денежный поток отличный. И высокие купоны получать, конечно, намного приятнее. Дофамина здесь больше в разы.

Я не знаю, как ещё объяснить опасность делать ОСНОВНУЮ ставку на облигации при ДОЛГОСРОЧНЫХ инвестициях. Их можно держать в портфеле ради понятных и прогнозируемых денежных поступлений. Когда длинные ОФЗ дают 16% доходность к погашению и регулярные купоны - это действительно выглядит привлекательно. Наверняка средняя инфляция все эти 10-15 лет будет ниже 10%, а значит здесь вшита практически безрисковая доходность. Поэтому 10-20-30-40% облигаций в портфеле в текущей ситуации - действительно хорошая история. Но облигации в любом случае на долгосроке необходимо балансировать другими инструментами, в которых защита от инфляционных факторов, защита от ослабления национальной валюты выше.

Важное отступление. Арендный поток ежегодно индексируется, а тело пая (стоимость недвижимости) будет на дистанции стремиться к стоимости чистых активов, стоимости замены. Значит из денежного потока от ЗПИФ, коммерческой недвижимости или квартиры нет смысла вычитать инфляцию. А из купонного дохода облигаций необходимо. Так что на длинных дистанциях, если так подумать, доходность ЗПИФов сейчас реальные 9-10%, и доходность ОФЗ реальные 9-10% - при условии, что мы верим показателям реальной инфляции.

А вот летом ЗПИФы падали в цене, спред доходности между ЗПИФ и облигациями был меньше, таким образом, ЗПИФ давали порядка 11% чистой доходности. Сейчас цены подросли, доходности упали. И длинные ОФЗ в моменте стали интереснее. Даже на мой вкус.

Это не попытка склонить вас на какую-то сторону. Лишь попытка показать все риски. Показать необходимость думать, размышлять, и подбирать инструменты исходя из их функций в вашем портфеле. А не только смотреть на доходность в моменте.

@nakopim_vmeste $RU000A10DQF7 $OFZ-PD 26244 $OFZ-PD 26238 $OFZ-PD 26254

📦 Не откладывайте на завтра то, что можно сделать сегодня

Можно долго присматриваться, сравнивать и откладывать решение. Но у каждого месяца есть своя точка отсчёта: дата закрытия реестра.

Сегодня последний день, когда можно купить паи «Акцент 5», чтобы попасть в реестр и получить доход за октябрь.

Тайминг: 🔴29 октября — последний день покупки паёв 🔴30 октября — закрытие реестра и фиксация списков 🔴ноябрь — поступление дохода на счёт

➡️ Оформить заявку на покупку паёв «Акцент 5» $RU000A10DQF7

С того момента, как начал активно вкладываться в ЗПИФы коммерческой недвижимости, я стал с удовольствием ждать середину месяца. Сегодня 13-е число, а все дивиденды за сентябрь уже поступили на счет.

Всего я получил от фондов 1700₽, в скобках указана моя доходность после вычета НДФЛ: -ЗПИФ Акцент-5 - 312,04₽ на 35 паев (11,39%) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 299,16₽ на 36 паев (11,64%) -ЗПИФ Парус-Лог - 341,84₽ на 28 паев (12,47%) -ЗПИФ Парус-Триумф - 287,6₽ на 38 паев (10,72%) -ЗПИФ Парус-ЗолЯ - 104,82₽ на 14 паев (12,12%) -ЗПИФ Парус-ДВН - 32,92₽ на 4 пая (8,77%) -ЗПИФ Парус-Место встречи - 58₽ на 8 паев (9,69%) -ЗПИФ Парус-НОРД - 275,75₽ на 25 паев (10,76%)

Напоминаю, что выплаты я получаю каждый месяц.

Также получил дивиденды от Черкизово - 209,38₽ на 2 акции.

Не стал откладывать в долгий ящик и купил на выплаты 2 пая ЗПИФ Парус-Триумф. Пусть доход растет и дальше. Ощущаю какую-то радость от того факта, что дивидендов хватает уже на покупку 2 новых паёв. Это прекрасное олицетворение работы сложного процента.

На рынке зарождается состояние эйфории. Повесткой опять рулит геополитика. Пока, конечно, рынок относится к этому осторожно, с недоверием. Я в такой ситуации не дергаюсь, наблюдаю дальше. Кэш в фонде денежного рынка копится. Делать какие-либо прогнозы по такой игре дело не благодарное. И тем более, принимать серьезные финансовые решения.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A108UH0 $XTRIUMF $AKMM 

День Х настал (я получил зарплату за сентябрь и добросовестно унёс её на рынок). ИИС пополнил на 10 000₽, остальное ушло в подушку безопасности. На данный момент цель по подушке закрыта на 99%, что не может не радовать. Оставшаяся сумма добьется уже даже без пополнений, за счет получаемых процентов.

Могу сказать, что мне сейчас доступны средства, закрывающие 6 месяцев моих среднемесячных расходов. Независимо от моего состояния, возможности и желания работать. Мне кажется это хорошее подспорье для ощущения некоторой свободы и принятия решений без внешнего давления.

Вся сумма пополнений пока отправилась в фонд денежного рынка и будет перетекать в активы по мере необходимости. Туда же отправил дивиденды от ИНАРКТИКИ - 217₽ и Хэдхантера - 348₽.

За первые дни октября приобрел: -ЗПИФ Парус-ЛОГ - 3 пая по 1130₽ за 1 пай -ЗПИФ Акцент-5 - 3 пая по 820₽ за 1 пай -ЗПИФ Парус-ЗОЛЯ - 2 пая по 750₽ за 1 пай

Знаю, что некоторые из читателей переживают по поводу снижения цен на паи недвижимости. Особенно в Акценте-5. Новых рисков здесь не вижу. ОФЗ продолжают падать, ставки по ним растут, все остальные активы по доходности стремятся вслед за ОФЗ. Это неизбежно. Капитал постоянно перетекает из одних инструментов в другие, ликвидности, с учетом новых размещений, не хватает. Поэтому логично, что и из ЗПИФов часть инвесторов выходит, проливая цену и повышая доходность фондов. По Акценту ситуацию усиливает доступность неквалифицированным инвесторам. Они менее устойчивы к красным ценам. Отсюда повышение продаж и периодические эмоциональные проливы.

Из добрых новостей: Лукойл сегодня без особых сюрпризов рекомендовал 535₽ дивидендов за 1п2026 года. Доходность моей одной акции будет феноменальная, 11% очищенных за полгода. Очень жаль, что она у меня всего одна. Пожадничал и не добрал, пока была возможность.

А цены на нефть и курс рубля к доллару еще раз намекают, что второе полугодие у нефтяников будет феноменальным. Дивиденды тоже должны быть рекордными, если государство не решит их изъять другими доступными ему способами. Оно это умеет, к сожалению.

@nakopim_vmeste

$AKMM $LKOH $RU000A10DQF7 $RU000A10CFM8 $PARUSLOG 

Что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости?

Третий квартал позади — до конца года остается совсем немного времени. Как выглядит ситуация в разных секторах недвижимости и чего ждать до конца года, разберём на вебинаре Accent.

О чём поговорим:

— что сейчас происходит в основных сегментах рынка

— какие факторы повлияют на него до конца года

— что команда Accent ждёт от фондов в ближайшие месяцы

— на что обратить внимание пайщикам

Спикеры:

Светлана Кузьмина — директор департамента торговой недвижимости

Антон Комаров — директор департамента складской недвижимости

Артём Серебренников — директор по инвестициям

Глеб Расторгуев — руководитель отдела торговых операций

В конце вебинара оставим время на вопросы, чтобы вы могли напрямую обсудить с командой рынок и перспективы фондов.

Когда? 16 октября, 12:00

Онлайн, участие бесплатное.

Регистрация по ссылке https://accent-capital.timepad.ru/event/4236150/.

Для получения записи вебинара, пожалуйста, также зарегистрируйтесь. Пишите вопросы в комментариях, ответим на них на вебинаре.

$RU000A100WZ5 $RU000A10DQF7

Произвели начисление дохода по паям ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» за сентябрь 2026 года.

Доход на пай (до НДФЛ): 10,26 ₽.

Доходность: • от РСП 1 067,71 ₽ на начало периода (31.08.2026) — 11,53% годовых; • от средневзвешенной биржевой цены 898 ₽ на 31.08.2026 — 13,71% годовых.

Показатели приведены к году умножением месячной доходности на 12.

Плановая дата выплаты: 9 октября.

Выплаты осуществляются на счет НРД, после чего распределяются владельцам инвестиционных паев. Зачисление на счета инвесторов, как правило, происходит в течение 5 рабочих дней после выплаты.

$RU000A10DQF7

Когда-то на российском рынке нельзя было найти бумажную недвижимость. Но примерно с 2021 года рынок начал активно развиваться. Да, наш рынок не дотягивает даже до американского, образца столетней давности, но уже сделал большой шаг к исправлению ситуации.

Однако, появление большого количества ЗПИФ сулит новые проблемы - как выбрать фонды для инвестиций? Из такого то многообразия.

Нужно понимать, что не все фонды одинаковые. Начиная с разных классов активов внутри фонда, и заканчивая отличиями в качестве и свежести объектов, и даже в целях фонда.

Фонды коммерческой недвижимости могут быть нацелены на строительство и продажу объектов, на покупку объектов с целью их ремонта и дальнейшей продажи, с целью покупки объектов и сдачи их в аренду, и наверняка, с иными функциями, в том числе и со смешением указанных функций.

Меня интересуют исключительно фонды коммерческой недвижимости, цель которых сдавать объекты в долгосрочную аренду. Не строить, не заниматься куплей-продажей, не держанием ОФЗ на счетах, а именно арендным бизнесом.

Основная сложность ЗПИФов в том, что брокер не приносит вам информацию о нем в клювике. Нужно всё искать самому или найти блогера, который уже все нашел за вас (например, смотрите, какой я красивый, разбирающийся и понятно пишущий, чем не кандидат).

Что делаем в первую очередь? Определяемся, что из себя представляет фонд: -какие активы находятся внутри и сколько их -где находятся эти активы -возраст и класс активов -какая цель у фонда

Как достать эту информацию? В поисковике находим сайт управляющей компании и дальше переходим на страничку фонда. Чем больше информации вы можете узнать на странице фонда и из файла с финансовой моделью фонда, тем открытее управляющая компания.

Если я не могу таким способом найти за 5-10 минут всю основную информацию о фонде - фонд отправляется в мусорную корзину без малейшего сожаления. Зачем мне давать свои деньги ребятам, которые не считают нужным нормально поделиться со мной информацией о продукте?

На какие моменты еще стоит обратить внимание?

• •

  сколько арендаторов на договорах

• •

  на какой срок заключены договоры аренды

• •

  какие условия индексации по договорам аренды -платит ли фонд дивиденды, если да, то как часто и какие условия по выплатам -стоимость чистых активов фонда (далее - СЧА) -есть ли у фонда кредит, какой процент от СЧА в кредите

В идеале ещё найти информацию о количестве выпущенных паев. Так мы сможем сравнить стоимость пая со стоимостью СЧА фонда на 1 пай. Это покажет наличие премии в фонде или, наоборот, скидки к СЧА.

Проделав такую работу, вы уже не поймаете себя на ощущении, что берете пустышку или кота в мешке.

Планирую сделать большой обзор на те фонды, которые покупаю я. Но прошу вас самостоятельно полазить по страничкам фондов и хотя бы ознакомиться с ними.

@nakopim_vmeste

$RU000A10DQF7 $PARUSLOG $PARUSZ2 $XTRIUMF $RU000A108UH0 

🐺 $XACCSK звучит почти как «хаски»

А хаски, как известно, не любит стоять на месте.

Под этим тикером на бирже торгуется наш фонд «Акцент 5», и, как настоящий хаски, он всё время в движении: работает, тянет вперёд, приносит доход пайщикам.

Запрыгнуть в эту упряжку можно до закрытия реестра. Выплату получат все, кто владеет паями на день отсечки.

Тайминг:

🟥 29 сентября — крайний срок покупки паёв 🟥 30 сентября — закрытие реестра и фиксация списков 🟥 третья декада октября — поступление дохода на счёт

✅ Успейте запрыгнуть в упряжку: оформите заявку сегодня и получите полную выплату за месяц.

$RU000A10DQF7

В сентябре ходил на неделю в отпуск, поэтому аванс получил, скажем так, не в оптимальном размере. Отпускные работают как кредит, в каком то смысле - ты берешь и тратишь деньги в долг, забирая у себя будущего. Но, какой я был бы финансовый блогер, если бы сразу не отложил часть отпускных для расходов на выпавший период? Конечно отложил. Давно уже это практикую, хорошо помогает потом деньги не искать, когда приходит уменьшенный аванс/зарплата.

Уже отчитывался, что план по пополнениям ИИС на 2026 год я выполнил в начале сентября. Так что принял решение сконцентрироваться на пополнении подушки безопасности в разных ее проявлениях до размера в 6 средних месячных расходов.

Отложил 3 000₽ на накопительный счет и еще 3 000₽ на брокерский счет - взял паи денежного рынка.

Подушка теперь составляет 86% от плана. В скором времени должен довести до 100% (надеюсь справиться край в ноябре) и смогу в следующем году уже не отвлекаться на подушку, максимум средств отправлять на ИИС. А может и на слиток физического золота раскошелюсь.

Покупок на ИИС практически не совершал. Сижу в ожидании адекватных проливов.

Купились: -ЗПИФ Акцент-5 - 2 пая по 880₽ за 1 пай и 3 пая по 857₽ за 1 пай. -ЗПИФ Парус-Лог - 3 пая по 1 151₽ за 1 пай.

Еще чуть-чуть увеличил размер ежемесячных выплат, за сентябрь ожидаю уже около 1 700₽ дивидендов от недвижимости. Бумажная недвижимость дошла до доли 28% от всего портфеля.

Кстати, ремарка о том, как предложения МинФина отразятся на ЗПИФ коммерческой недвижимости (в моем понимании). Сейчас схема работы ЗПИФ следующая: УК собирает аренду со арендаторов, разницу между доходами и расходами выплачивает пайщикам в виде дивидендов, сама УК никаких налогов с аренды не платит. В момент выплаты дивидендов на пай уже происходит удержание НДФЛ, в зависимости от ставки инвестора (13 или 15%). В варианте, предложенном МинФином, УК будет собирать аренду с арендаторов, затем платить 15% налога с разницы между доходной и расходной частью, а затем уже выплачивать оставшуюся сумму инвесторам. На сумму дивидендов НДФЛ не будет у тех, кто облагается по ставке 13% и 15% (зачет налогов), дополнительно еще будет удержан НДФЛ, если инвестор по прогрессивной шкале платит 18% или 22%.

Конкретно я на этих изменениях потеряю примерно 0,2% годовой доходности, т.к. моя ставка НДФЛ - 13%. Для тех, у кого ставка НДФЛ 15%, по идее, вообще ничего не поменяется.

С фондами денежного рынка ситуация станет похуже, особенно, если вы собирались держать их 3 года до ЛДВ или держали их на ИИС, там появляется налог 15% и доходность в годовом выражении падает с 13,5% до 11,5%. Подробные расчеты привели уже многие блогеры, не буду повторяться.

P.S. у нас вообще ничего нельзя разбирать, все меняется каждый день 🙃 Интерфакс разъяснил (а ему сообщил источник, знакомый с проектом), что изменения будут касаться только закрытых и интервальных фондов. Короче по денежному рынку отбой, всё нормально. По ЗПИФам изменения будут, но практически на нас не повлияют.

@nakopim_vmeste

$AKMM $RU000A10DQF7 $PARUSLOG 

На картинке — история развития американских фондов недвижимости.

Для понимания масштаба, капитализация американских REIT (Real Estate Investment Trust) составляет ~$1.6 трлн, а сами фонды владеют недвижимостью более чем на $4.5 трлн.

В России наши ПИФ (в их числе и Парус) оцениваются в ~₽500-600 млрд, а стоимость недвижимости внутри РФ фондов — около ₽2.4 трлн.

В чем причина❓ Давайте разбираться.

---

1️⃣ Структура жилого фонда и модель потребления

Для американцев аренда на 10+ лет — норма. В США очень сильно развит сегмент ИЖС: ~70% семей живут в индивидуальных домах, а рынок аренды сформирован профессиональными операторами (то есть, компаниями, которые владеют иногда тысячами домов и управляют ими). Операторы составляют ~35% от данного рынка.

А еще американская семья спокойно воспринимает долгосрочную аренду.

Соответственно, это формирует понятный и стабильный денежный поток.

В России же 70% проживают в многоквартирных домах, а если эта недвижимость не досталась им от бабушки, то владение собственным жильем они иногда ставят главной жизненной целью. А даже если денег у семьи стало со временем побольше, она предпочтет просто купить еще одну квартиру.

2️⃣ В РФ мало длинных денег

Американские фонды недвижимости могут легко рассчитывать на постоянный приток длинного институционального капитала (например, пенсионного).

В России пенсионная система и рынок долгосрочных накоплений устроены иначе. Исторически было гораздо меньше капитала, который говорил: «Давайте вложим деньги в офисный центр и будем держать его 20 лет».

3️⃣ Объем рынка капитала

В США REIT давно стали обыденностью, и даже обычный розничный Американский инвестор может держать часть своих накоплений в них.

Предположим, фонд выпускает собственных акций на $1 млрд. Кому их продать?

•Можно пенсионным фондам •А можно страховым компаниям •А еще можно частным инвесторам •И даже иностранный капитал спокойно купит акции фонда.

Российский рынок капитала гораздо меньше, что создает проблему ликвидности.

Предположим, что вы купили пай ПИФа от Паруса, который владеет логистическим центром где-то в Сибири, а его якорный арендатор — СБЕР Логистика.

Почему стоимость вашего пая должна упасть на ~10% внутри дня, когда Украина атакует склады OZON в Ростове?

Этого ли ожидает инвестор, покупая фонд недвижимости? Сомневаюсь.

4️⃣ Юридическая составляющая и политика регулятора (нашего ЦБ)

Заметили, как в п.3 было упомянуто: акции REIT и пай Паруса?

Это еще одна проблема: структура владения.

Покупая фонд недвижимости в РФ, вы покупаете пай с часто низкой ликвидностью, без массового инвестора, с коротким для недвижимости горизонтом инвестирования, часто без понятной дивидендной истории.

А почему ПИФ недвижимости часто недоступны массовому инвестору в РФ? Потому что ЦБ хочет защитить неквалифицированного инвестора.

Покупая фонд недвижимости в США, вы получаете акции фонда, который может обеспечить приток длинных денег, прозрачность для инвесторов, понятную дивидендную историю. И да, горизонт инвестирования чуть ли не бессрочный.

---

Вот и получаем, что в США за несколько десятилетий сформировалась инфраструктура, которая превращает недвижимость в ликвидную ценную бумагу.

А в России и недвижимость есть, и деньги иногда есть, и даже ПИФы есть, но вот инфраструктуры нет.

На следующей неделе сравним два фонда недвижимости: российский и американский

$SBER $OZON $PARUSLOG $PRSBr $RU000A10DQF7