ПИФ СФН Арендный бизнес 7

#буднинедвиги

Коммерческая недвижимость просела довольно сильно и кто я такой чтобы не воспользоваться этой возможностью. Безусловно сейчас есть риски, но премия обычно за них и платиться. На текущий момент, при покупке фондов я руководствуюсь несколькими метриками.

Во первых это отклонение от РСП. По большинству фондов дисконт стал неприлично высоким, порядка 15-30%. Очевидно на это есть причины, но недвижимость при увеличении денежной массы не собирается дешеветь.

Также прилично выросла дивидендная доходность, можно взять фонды с 13-15% див. доходностью до налогов и это уже интересные цифры для коммерческой недвижимости.

Третий фактор на который я смотрю - это количество объектов. Брать сейчас фонд с монообъектом максимально рискованно, но если объекта как минимум 3-4 или даже 16, то это прилично снижает риски. А если там еще не только склады, а БЦ, ЦОДы или ритейл, то еще лучше.

По итогу я купил следующие зПИФы:

ЗПИФ СФН Совр Ком недвиж (Сбер) - доходность выплат почти 16%, дисконт к РСП почти 30%, внутри 5 объектов, внутри кроме складов есть ЦОДы.

ПИФ Современ Арендный бизнес 3 (Сбер) - див. доходность 14%, дисконт 31%, внутри 6 объектов, БЦ, ТЦ и склады.

ЗПИФ Недвижимости Современный7 (Сбер) - див. доходность 13,7%, дисконт 30%, ЦЕЛЫХ 18 объектов,

Рентный Доход от ВИМ - дисконт 25% от РСП, див. доходность под 15%, ну и здесь 3 объекта, включая офис ВК и склады.

Купил не сильно много, примерно на 400 000р., сегмент рискованный, поэтому реинвестирую дивиденды и прибыль от фонда ликвидности, также продал остатки бондовых фондов.

В портфеле также ранее купленные фонды Паруса, они конечно довольно рискованные, ввиду того, что в основном это монофонды с 1 объектом. Ну и Рентал Про со своими 3 дата центрами. Публичный портфель из облигационных фондов в итоге кристаллизовался в портфель коммерческой недвижимости, тем интересней посмотреть на результат в будущем. Цель получать максимально диверсифицированный пассивный доход от абсолютно разных видов активов.

#портфель

$SNAFB7 $SNAFBCN $RU000A102N77 $SBERAB $SNAFB7

Давайте продолжим тему зПИФов недвижимости, всем очевидно, что риски выросли, однако выросла и доходность. Сделал аналитику по ВСЕМ фондам недвижимости и теперь дивидендная доходность достигает 14%, это не считая роста тела.

На Мосбирже сейчас 40 ЗПИФ недвижимости. 23 из них - склады, ЦОД и light industrial. Больше половины рынка фондов недвижимости - ровно тот тип объектов, по которому прилетело.

Wildberries указан арендатором в двух фондах:

• •

  Парус-Крас: 11,98% годовых после налога, пай торгуется на 15,7% дешевле расчётной стоимости

• •

  Активо 22: 5,12% после налога, пай на 8,8% дороже расчётной

Что это меняет для пайщика. Доходность ЗПИФ держится на арендном потоке: пока склад работает, арендатор платит, фонд распределяет. Выбило объект - поток по нему останавливается, а сроки восстановления и порядок страховых выплат у каждого фонда прописаны в своих правилах. Смотреть надо по конкретному фонду: сколько объектов, что со страховкой, какая долговая нагрузка. Всё это есть в отчётности УК и в правилах доверительного управления. Вчера Парус оперативно сообщил, что все его объекты застрахованы от террористических атак, однако здесь вопрос к формулировкам и как это будет работать по факту реализации сценариев.

Кстати, про концентрацию. Фонд с одним объектом и одним арендатором - это ставка на один склад. Парус-Нино - склад ОЗОН, Парус-Озон - тоже ОЗОН, Парус-Сбл - СберЛогистика. Раньше главным риском там считали съезд арендатора. Теперь список пополнился.

Что по рынку в цифрах на 21 июля:

• •

  платят 30 фондов из 40, медиана доходности после НДФЛ - 10,17%

• •

  26 фондов платят ежемесячно, 14 - раз в квартал

• •

  26 фондов из 35 торгуются дешевле расчётной стоимости пая, рекорд дисконта у ВИМ Рентный доход ПРО - минус 37,7%

• •

  индексация аренды у большинства идёт «по решению УК», жёстко к ИПЦ она привязана только у части фондов Паруса и у Акцент 5

• •

  сроки фондов очень разные: ВИМ РД гасится в 2027 году, а Парус Место Встречи - в 2075-м

Судя по росту разницы в РСП, рынок попал под panic sell и есть большой дисконт или премия за риск, называйте как хотите. Является ли это возможностью большой вопрос, скорей всего нужно посмотреть на ближайшую пару недель, а может месяцев, продолжится столь деструктивная динамика.

$SNAFBCN $RU000A102N77 $PARUSLOG $SNAFB7 $RU000A10DQF7

🏗 Бумажная недвижимость продолжает платить мне «аренду»

Постепенно наращиваю долю ЗПИФ на комм. недвижимость в портфеле. Мне нравится этот инструмент тем, что он дает регулярный денежный поток, помогает диверсифицировать портфель и при этом не завязан только на акции или облигации.

Собрала актуальную подборку по выплатам ЗПИФ из своего портфеля возможно, кому-то тоже будет полезно 👇

ЗПИФ с ежемесячными выплатами для квалифицированных инвесторов:

🍀 $RU000A1022Z1 ПАРУС-ОЗН 💰 Цена: 9990 руб.
🏦 Выплата: 72,45 руб. 📈 Купонная доходность: 8,7% 💼 Моя средняя: 7126 ₽, прирост цены 40,19 %

🍀 $RU000A104172 ПАРУС-СБЛ 💰 Цена: 1954 руб.
🏦 Выплата: 13,67 руб. 📈 Купонная доходность: 8,4% 💼 Моя средняя: 1065 ₽, доходность 83,47 %

🍀 $RU000A104KU3 ПАРУС-НОРД 💰 Цена: 1539 руб.
🏦 Выплата: 12,67 руб. 📈 Купонная доходность: 9,88% 💼 Моя средняя: 1055 ₽, доходность 45,88 %

🍀 $RU000A105328 ПАРУС-ЛОГ 💰 Цена: 1377 руб.
🏦 Выплата: 14,03 руб. 📈 Купонная доходность: 12,23% 💼 Моя средняя: 957 ₽, доходность 43,89 %

🍀 $RU000A1068X9 ПАРУС-ДВН 💰 Цена: 1140 руб.
🏦 Выплата: 9,48 руб. 📈 Купонная доходность: 9,98% 💼 Моя средняя: 896 ₽, доходность 27,23 %

🍀 $RU000A108VR7 ПАРУС-МАКС 💰 Цена: 1548 руб.
🏦 Без выплат.

🍀 $RU000A108UH0 ПАРУС-КРАС 💰 Цена: 927 руб.
🏦 Выплата: 9,56 руб. 📈 Купонная доходность: 12,38% 💼 Моя средняя: 897 ₽, доходность 3,34 %

🍀 $XTRIUMF ПАРУС-ТРМ 💰 Цена: 908 руб.
🏦 Выплата: 8,7 руб. 📈 Купонная доходность: 11,5% 💼 Моя средняя: 897 ₽, доходность 1,23 %

🍀 $RU000A10CFM8 ПАРУС-ЗОЛЯ 💰 Цена: 897 руб.
🏦 Выплата: 8,63 руб. 📈 Купонная доходность: 11,55%

🍀 $RU000A108157 Рентал ПРО XXXXXX 💰 Цена: 979 руб.
🏦 Выплата: 18,42 руб. 📈 Купонная доходность: 22,58%

🍀 $RU000A100WZ5 АКЦЕНТ 4 💰 Цена: 1349 руб.
🏦 Выплата: 13,31 руб. 📈 Купонная доходность: 11,84% 💼 Моя средняя: 1348 ₽, доходность 0,07 %

ЗПИФ с ежемесячными выплатами для НЕ квалиф. инвесторов:

🍀 $XACCSK Акцент 5 💰 Цена: 1036 руб.
🏦 Выплата: 10,24 руб. 📈 Купонная доходность: 11,86% 💼 Моя средняя: 1035 ₽, доходность 0,1 %

🍀 $RU000A0JRHC0 ПИФ АТРИУМ 💰 Цена: 2575 руб.
🏦 Выплата: 17,23 руб. 📈 Купонная доходность: 8,03% 💼 Моя средняя: 1384 ₽, доходность 86,05 %

ЗПИФ с ежеквартальными выплатами для квалиф. инвесторов:

🍀 $RU000A103B62 РнДохПРО 💰 Цена: 1734,5 руб.
🏦 Выплата: 34 руб. 📈 Купонная доходность: 7,84% 💼 Моя средняя: 805 ₽, доходность 115,47 %

🍀 $RU000A104YX8 ЗПИФКомНед 💰 Цена: 975 руб.
🏦 Выплата: 31,97 руб. 📈 Купонная доходность: 13,12% 💼 Моя средняя: 912 ₽, доходность 6,91 %

🍀 $RU000A0ZZ5R2 СоврАрБиз3 💰 Цена: 965 руб.
🏦 Выплата: 27,31 руб. 📈 Купонная доходность: 11,32% 💼 Моя средняя: 755 ₽, доходность 27,81 %

ЗПИФ с ежеквартальными выплатами для НЕ квалиф. инвесторов:

🍀 $RU000A1034U7 СФНАрБиз7 💰 Цена: 107400 руб.
🏦 Выплата: 4689,06 руб. 📈 Купонная доходность: 17,46% 💼 Моя средняя: 85400 ₽, доходность 25,76 %

💬 Почему я продолжаю докупать ЗПИФ на недвижимость:

✔️ идут регулярные выплаты почти как аренда, только без возни с ремонтом, жильцами и звонками в стиле у нас кран течет ✔️ доходность часто сопоставима с корпоративными облигациями ✔️ это дополнительная опора для портфеля вне акций ✔️ можно диверсифицироваться по типам объектов: офисы, склады, ТЦ

Понемногу формирую из таких фондов отдельный источник кэш-флоу. Для меня это один из самых понятных способов добавить в портфель недвижимость без покупки бетона.

Не ИИР (Не индивидуальная инвестиционная рекомендация) $XXXXXX $SNAFB7 $RU000A108UH0 $RU000A10CFM8 $RU000A10CFM8 $RU000A0JRHC0 $PARUS4570