ЗПИФ СФН Совр Ком недвиж

Я решил глубже залезть в ЗПИФ "Современная Коммерческая недвижимость" от УК СФН. Поводом стал комментарий про "Цефей-2" от читателя и миллиарды рублей, зависшие в заблокированных активах.

На витрине УК написано, что фонд инвестирует главным образом в коммерческую недвижимость - склады, ЦОДы и другие качественные объекты. Но юридически СКН - это не «чистый фонд недвижимости», а комбинированный ЗПИФ. Его правила позволяют инвестировать не только в недвижимость, но и в ценные бумаги и другие активы. Поэтому наличие облигаций внутри фонда само по себе абсолютно легально. А теперь смотрим внутрь.

По разбору отчётности фонда на конец 2025 года структура активов выглядела примерно так:

🟢 недвижимость - 39,9 млрд ₽; 🟢 облигации - 32,5 млрд ₽; 🟢 деньги и депозиты - 20,6 млрд ₽; 🟢 оборудование - 24,8 млрд ₽; 🟢 дебиторка - 12 млрд ₽; 🟢права аренды - 3,5 млрд ₽.

Получается, что непосредственно недвижимость составляла меньше трети активов, а почти четверть приходилась на облигации. И вот здесь появляется СФО «Цефей-2».

Фонд держит крупную позицию в структурной облигации "Цефей-2" с ISIN RU000A105PL8. Банк России зарегистрировал её как структурную облигацию для квалифицированных инвесторов с залоговым обеспечением денежными требованиями.

Важно: внутри СКН не лежит пачка акций Apple, Tesla или Microsoft. СКН владеет облигацией "Цефей-2", а уже экономическая история этой конструкции связана с операциями вокруг активов, заблокированных после 2022 года.

В марте 2025 года отдельным распоряжением президента американскому фонду 683 Capital Partners разрешили проводить сделки с российскими ценными бумагами ряда иностранных владельцев. В этом же механизме прямо фигурируют "Цефей-2" и «Современные Фонды Недвижимости». По сути, это special situation: попытка заработать на разблокировке активов, которые из-за санкционной инфраструктуры не могут нормально обращаться.

Также какое-то время назад инвестор, который ездил в офис УК и изучал документы фонда, рассказывает со слов менеджера СФН, что позицию "Цефей-2" первоначально приобрели примерно за 16 млрд р. Расчёт был на высокую доходность от разблокировки активов. Процесс затянулся, но впоследствии позиция фигурировала уже примерно на 32 млрд ₽. И вот здесь для меня находится главный риск фонда.

32 млрд ₽ в СЧА - это ещё не 32 млрд ₽ живыми деньгами на счёте. Пока облигация не погашена, инвестору приходится доверять оценке этого актива и тому, что соответствующие требования действительно удастся реализовать примерно по этой стоимости. Если всё проходит успешно - прекрасно. Фонд купил сложный проблемный актив с большим дисконтом и очень хорошо на нём заработал. Если нет - появляется риск переоценки.

Условный пример. Допустим, актив отражён в фонде на 32 млрд ₽, но в итоге удаётся получить только 16 млрд ₽. Разница в 16 млрд должна где-то проявиться.И проявится она в СЧА фонда, а следовательно - в расчётной стоимости одного пая. Это не прогноз, что так произойдёт. И я не утверждаю, что «Цефей-2» - плохой актив. Более того, сама сделка может оказаться очень прибыльной. Но проблема в другом.

Когда инвестор покупает фонд под названием "Современная Коммерческая недвижимость", он ожидает получить экспозицию прежде всего на склады, ЦОДы, арендаторов и рост стоимости недвижимости.А фактически вместе с недвижимостью он получил довольно крупную ставку на сложную санкционную историю. Поэтому теперь я бы смотрел на СКН не как на простой российский аналог REIT.

Это скорее:недвижимость + кэш + строящиеся объекты + финансовые активы + ставка на разблокировку.

Текущий дисконт выглядит справедливым с учетом того, что заблокированные активы, как раз составляют порядка 30% от фонда, но учтены ли здесь риски того, что здесь склады озона и сдэка? кажется, что нет. Для меня теперь главный вопрос по СКН звучит не только: Какая здесь арендная доходность?А ещё: Когда, на какую сумму и живыми ли деньгами будет погашен “Цефей-2”?

$SBER $SNAFBCN $SNAFB10 $TDDNAB2 $SNAFBSFN

#буднинедвиги

Коммерческая недвижимость просела довольно сильно и кто я такой чтобы не воспользоваться этой возможностью. Безусловно сейчас есть риски, но премия обычно за них и платиться. На текущий момент, при покупке фондов я руководствуюсь несколькими метриками.

Во первых это отклонение от РСП. По большинству фондов дисконт стал неприлично высоким, порядка 15-30%. Очевидно на это есть причины, но недвижимость при увеличении денежной массы не собирается дешеветь.

Также прилично выросла дивидендная доходность, можно взять фонды с 13-15% див. доходностью до налогов и это уже интересные цифры для коммерческой недвижимости.

Третий фактор на который я смотрю - это количество объектов. Брать сейчас фонд с монообъектом максимально рискованно, но если объекта как минимум 3-4 или даже 16, то это прилично снижает риски. А если там еще не только склады, а БЦ, ЦОДы или ритейл, то еще лучше.

По итогу я купил следующие зПИФы:

ЗПИФ СФН Совр Ком недвиж (Сбер) - доходность выплат почти 16%, дисконт к РСП почти 30%, внутри 5 объектов, внутри кроме складов есть ЦОДы.

ПИФ Современ Арендный бизнес 3 (Сбер) - див. доходность 14%, дисконт 31%, внутри 6 объектов, БЦ, ТЦ и склады.

ЗПИФ Недвижимости Современный7 (Сбер) - див. доходность 13,7%, дисконт 30%, ЦЕЛЫХ 18 объектов,

Рентный Доход от ВИМ - дисконт 25% от РСП, див. доходность под 15%, ну и здесь 3 объекта, включая офис ВК и склады.

Купил не сильно много, примерно на 400 000р., сегмент рискованный, поэтому реинвестирую дивиденды и прибыль от фонда ликвидности, также продал остатки бондовых фондов.

В портфеле также ранее купленные фонды Паруса, они конечно довольно рискованные, ввиду того, что в основном это монофонды с 1 объектом. Ну и Рентал Про со своими 3 дата центрами. Публичный портфель из облигационных фондов в итоге кристаллизовался в портфель коммерческой недвижимости, тем интересней посмотреть на результат в будущем. Цель получать максимально диверсифицированный пассивный доход от абсолютно разных видов активов.

#портфель

$SNAFB7 $SNAFBCN $RU000A102N77 $SBERAB $SNAFB7

Давайте продолжим тему зПИФов недвижимости, всем очевидно, что риски выросли, однако выросла и доходность. Сделал аналитику по ВСЕМ фондам недвижимости и теперь дивидендная доходность достигает 14%, это не считая роста тела.

На Мосбирже сейчас 40 ЗПИФ недвижимости. 23 из них - склады, ЦОД и light industrial. Больше половины рынка фондов недвижимости - ровно тот тип объектов, по которому прилетело.

Wildberries указан арендатором в двух фондах:

• •

  Парус-Крас: 11,98% годовых после налога, пай торгуется на 15,7% дешевле расчётной стоимости

• •

  Активо 22: 5,12% после налога, пай на 8,8% дороже расчётной

Что это меняет для пайщика. Доходность ЗПИФ держится на арендном потоке: пока склад работает, арендатор платит, фонд распределяет. Выбило объект - поток по нему останавливается, а сроки восстановления и порядок страховых выплат у каждого фонда прописаны в своих правилах. Смотреть надо по конкретному фонду: сколько объектов, что со страховкой, какая долговая нагрузка. Всё это есть в отчётности УК и в правилах доверительного управления. Вчера Парус оперативно сообщил, что все его объекты застрахованы от террористических атак, однако здесь вопрос к формулировкам и как это будет работать по факту реализации сценариев.

Кстати, про концентрацию. Фонд с одним объектом и одним арендатором - это ставка на один склад. Парус-Нино - склад ОЗОН, Парус-Озон - тоже ОЗОН, Парус-Сбл - СберЛогистика. Раньше главным риском там считали съезд арендатора. Теперь список пополнился.

Что по рынку в цифрах на 21 июля:

• •

  платят 30 фондов из 40, медиана доходности после НДФЛ - 10,17%

• •

  26 фондов платят ежемесячно, 14 - раз в квартал

• •

  26 фондов из 35 торгуются дешевле расчётной стоимости пая, рекорд дисконта у ВИМ Рентный доход ПРО - минус 37,7%

• •

  индексация аренды у большинства идёт «по решению УК», жёстко к ИПЦ она привязана только у части фондов Паруса и у Акцент 5

• •

  сроки фондов очень разные: ВИМ РД гасится в 2027 году, а Парус Место Встречи - в 2075-м

Судя по росту разницы в РСП, рынок попал под panic sell и есть большой дисконт или премия за риск, называйте как хотите. Является ли это возможностью большой вопрос, скорей всего нужно посмотреть на ближайшую пару недель, а может месяцев, продолжится столь деструктивная динамика.

$SNAFBCN $RU000A102N77 $PARUSLOG $SNAFB7 $RU000A10DQF7