Дата-центры: недвижимость, которая зарабатывает на ИИ и хранении данных

Алиса Марсавина, Денис Подоляко

Когда вы пользуетесь облачным хранилищем или нейросетью, ваши данные обрабатываются не «в воздухе», а в конкретном здании — центре обработки данных (ЦОД). И таких зданий нужно всё больше. Разбираемся, как инвесторам заработать на новом классе недвижимости.

Почему ЦОД растут. Можно выделить три структурных драйвера, и все они долгосрочные. Первый — облачные хранилища и вычисления: бизнес переносит инфраструктуру к провайдерам. Второй — искусственный интеллект: обучение и работа моделей требуют колоссальных вычислительных мощностей, а значит, и новых дата-центров. Третий — телеком (телекоммуникация, связь, стриминг и медиа) и рост объёма данных в целом. Спрос на ЦОД не зависит от моды, он привязан к фундаментальной цифровизации экономики.

ЦОД: актив для диверсификации портфеля недвижимости. Это, по сути, специализированный индустриальный объект с очень длинными контрактами: арендатор (например, облачный или телеком-оператор) заезжает надолго и вкладывается в инженерию, поэтому съезжать ему дорого и невыгодно. Длинный контракт = предсказуемый арендный поток. Минус для частника — крайне высокий порог входа: постройка и оснащение дата-центр стоят миллиарды.

Как участвует инвестор. Именно из-за высокого порога входа ЦОД органично вписываются в формат коллективных инвестиций. Часть индустриальных ЗПИФ включает центры обработки данных в свой портфель наравне со складами класса А — это позволяет инвестору получить долю в технологичном сегменте, не строя дата-центр самому.

Что это значит для вас. Дата-центры — это «недвижимость на стыке с технологиями»: длинные контракты, привязка к росту облаков и ИИ, высокий порог входа. Для частного инвестора практически единственный способ зайти в этот сегмент — через фонды, в портфеле которых есть ЦОД.