АПРИ "Флай Плэнинг" БО-002Р-03

Я тут на досуге решила составить полную шпаргалку, открыла приложение Альфы и начала руками выписывать вообще ВСЕХ застройщиков, у которых есть облигации. Дошла до фильтров на буквы «Р», «С», «Ю», и у меня зарябило в глазах. В облигационном мире девелоперов сейчас, как в метро в час пик.

Этот долговой рынок можно поделить на три касты.

❌ Каста 1. «Зажравшиеся гиганты» (Первый эшелон)

Сюда относятся питерский монстр Сэтл-Групп (Setl Group), консервативный ЛСР, столичный А101 и гигант ГК ФСК. С точки зрения надежности — это священные коровы. Дефолт тут практически невероятен, за ними стоят триллионные кредитные линии от крупнейших банков.

Но для моего портфеля этот квартет сейчас невыгодный, и вот почему:

1. Купоны — слезы. Пользуются громкими именами и жадничают, предлагая доходность сильно ниже рынка.

2. Оферты-обманки. Они обожают зашивать в выпуски Put-оферты. Заманивают сочным купоном, а через год принудительно снижают его до каких-нибудь 10–12%. И у тебя выбор без выбора: либо сидеть в бумаге за копейки, либо судорожно подавать заявление на выкуп и снова ломать голову, куда пристроить прилетевший кэш при текущей инфляции. Спасибо, мимо.

🏚️ Каста 2. Валидольный премиум и раненые гиганты

Тут у нас плотно расположились питерская ЛЕГЕНДА, федеральный РКС Девелопмент, клубная Охта Групп, мой Глоракс (GloraX) и, конечно, многострадальный ГК Самолет. У этих ребят долгов на агрессивную покупку земель всегда было выше крыши.

Мой Глоракс на общем фоне держится покрепче остальных и торгуется в районе 105% от номинала. А вот за выпусками «Самолета» (вроде БО-П20) сейчас следит вся биржа. Из-за убытков и понижения рейтингов их доходности улетали в космос далеко за 100% годовых. Но как только банки согласовали им план спасения, начался выкуп облигаций со дна. Риски здесь у всей касты повышенные. Сидишь и караулишь каждый их отчет, чтобы вовремя среагировать.

🦬 Каста 3. Региональные танки: Опыт против паники

А это мои любимчики, крепкие регионалы, которые уехали из перегретых столиц строить туда, где затраты ниже: сибирская Брусника, мой любимый казанский Джи-Групп (Унистрой), АПРИ и Страна Девелопмент (через эмитента «Элит Строй»).

За Джи-Групп я спокойна больше всего, в богатом Татарстане стройку любят, бумага сидит в безубытке (101.89% от номинала). А вот со Страной Девелопмент на днях развернулся настоящий триллер. Инвестдома не зря сравнивают их модель с АФК «Системой» — они так же агрессивно набрали долгов ради экспансии. И 19 октября их эмитент «Элит Строй» напугал рынок, допустив технический дефолт по купону на 21 млн рублей. Деньги-то на следующий день дошли, но звоночек точечный: свободного кэша на купоны у компаний в обрез, все миллиарды заперты на эскроу.

С Брусникой история похожая. Строят они потрясающе, купоны дают сочные. Но это танк «под подозрением». Год назад в приложении Альфы по ним горела пугающая красная плашка о ненадлежащем исполнении обязательств. Пускай это были технические заминки с банками, но для меня красная плашка — это жирный стоп-сигнал. Консерваторы проходят мимо.

И тут на сцену выходит главный парадокс касты — АПРИ. Тело облигаций АПРИ укатали до 83%. Но АПРИ вовсю строит огромный комплекс во Владивостоке, на острове Русский. А Дальневосточную ипотеку под 2% никто не отменял. У них там гарантированные продажи и эскроу лопаются от денег. Так что текущая просадка тела до 83% у сильных регионалов — это подарок для тех, кто хочет зафиксировать сочный купон на самом дне рынка.

💡 Мой вывод

В облигациях застройщиков сейчас легко наделать ошибок, но у меня есть одно правило, которое защищает мой кошелек. При первом же техническом дефолте эмитента, неважно, по моему выпуску или нет, я вышвыриваю эту бумагу вон из портфеля.

На этом наш строительный сериал окончен. Пишите в комментариях, какое у вас главное табу при выборе облигаций? $APRIBO3 $JGRP002R06 $GLORAXBO2P01

Ещё недавно был на объектах $APRI и остался под приятным впечатлением — стройка идёт, объекты вводятся, география активно расширяется... но стройка это не завод: тут строиться можно в кредит, а продажи начинаются ближе к финалу проекта (такая специфика у АПРИ). И есть риск надорваться: объектов набрали, а продажи буксуют, при этом долг давит и коллекторы уже запоминают твой номер😄.

Поэтому важно отслеживать финансы:

🔺 Продажи в деньгах — 14,23 млрд руб. (+24,4% г/г), в квадратных метрах — 90,04 тыс. м² (+16% г/г). 🔺 С учётом сделок 3 кв., которые будут зарегистрированы уже в 4 кв., продажи достигли 16,8 млрд руб. (+46,9% г/г). В натуральном выражении — 107,8 тыс. м² (+39% г/г). 🔺 Средняя цена реализации выросла на 7,1% — до 158 тыс. руб. за м². Чем проект ближе к завершению, тем дороже м², поэтому рост закономерный с учётом продаж на высокой стадии готовности. 🔺 Ввод в эксплуатацию: 94,65 тыс. м² (рост в 3,7х г/г). Около 60% этого объема пришлось уже на 3 квартал.

🌍 География расширяется Челябинск по-прежнему главный локомотив («Апри Притяжение», «Привилегия»), но новые рынки (Екатеринбург и Владивосток) уже сформировали почти 7% продаж в денежном выражении. ➕️ Плюс компания получила разрешения на строительство в Петергофе и запускает курортные проекты на КМВ — отель совместно Cosmos (афк система) в Железноводске и площадку в Ессентуках.

🛡 Отношение к долгу Я держу облигации АПРИ, и вопрос долга меня беспокоит, особенно в текущей нервной атмосфере.

Компания полностью выкупила все предъявленные к оферте облигации серии БО-002Р-03 (354 млн руб. из 750 млн).

Также объявили проактивный частичный выкуп БО-002Р-14 по цене 90% от номинала. У меня этот выпуск тоже есть, и средняя чуть ниже, поэтому подал заявку. Но обольщаться не стоит: эмитент установил лимит на выкуп в размере всего 100 млн рублей (около 2% от всего объема выпуска в 5 млрд руб.), так что из-за высокого спроса заявки инвесторов, скорее всего, удовлетворят лишь частично.

Пока компания демонстрирует устойчивость, но руку нужно держать на пульсе. В 2026 году крупных погашений у АПРИ нет (раз в квартал по 750 млн, но часть они уже выкупили). Однако пиковые нагрузки сместились на более близкий горизонт.

Самые тяжёлые моменты для компании: ➡️Сентябрь 2027: пут-оферта по выпуску 2Р9 на 1,0 млрд руб. ➡️Август 2028: плановое погашение выпуска 2Р11 — 2,5 млрд руб. ➡️Июль 2029: плановое погашение выпуска 2Р13 — 2,7 млрд руб.

С учётом перспективы крупных погашений и при текущей стоимости долга. Менеджмент уже намекал на возможность займа у крупного инвестора, чьё имя не разглашается.

Все всё понимают и изо всех сил готовятся.

$APRI $APRIBO3 $APRIBO002P14 

Компания выкупит с рынка облигации БО-002Р-14 (isin RU000A10ERC0) по цене в 90% от номинала. Сейчас они торгуются на 11% ниже.

14 выпуск биржевых облигаций объемом 5 млрд рублей - крупнейший и самый длинный в облигационном портфеле компании.

Комментарий заместителя генерального директора АПРИ:

«Для нас облигационный рынок - это прежде всего доверие. Сейчас, в волатильный период, мы хотим поддержать инвесторов не словами, а делом. Мы выкупаем часть облигаций 2Р14 по цене на 11% выше рыночной. Мы не уходим с рынка и двигаемся поступательно: по итогам этой оферты оценим целесообразность следующих действий на долговом рынке. Запуск программы выкупа подтверждает нашу устойчивую финансовую позицию и нашу способность гибко управлять долговой нагрузкой».

Кроме того АПРИ готов исполнить оферту в полном объеме 29 сентября 2026 года по по биржевым облигациям серии БО-002Р-03.

Я держу их облигации, в оферте участвовать не планирую 💼 $APRIBO002P14 $APRIBO3

​АПРИ. День инвестора. Часть 2.

Что еще было интересного на дне инвестора? Регата на яхтах на Шершневском водохранилище. Первый раз был на подобном мероприятии, все понравилось. Жалко что было мало ветра, но борьба за скорость и за 1 место все равно была.

Кроме того было мероприятие с ответами на вопросы от блогеров и представителей инвест сообщества. Отвечали на вопросы топ-менеджеры компании, в том числе и генеральный директор.

Сразу отвечу на ваши вопросы, которые задавали в комментариях. Компания развивается не только в Челябинске. Есть проекты в Екатеринбурге, Ленинградской области, Кисловодске и Ессентуках. А ЖК в Челябинске «Казак Уральский» пока на стадии проектирования, поэтому точных дат нет. Мне самому интересен это ЖК, так как я большую часть жизни прожил рядом с этим местом и считаю, что эта часть города крайне недооценена. Да и место интересное, историческое. По сути это одно из самых старых зданий в городе (1902 г). Когда то это был винный склад, потом ликеро-водочный завод. Сейчас это памятник архитектуры. Построить здесь современный ЖК и дать вторую жизнь историческим объектам – задача по силам компании АПРИ.

🪙 Что касается облигаций, акций и инвестиционной привлекательности. Выручка за первое полугодие 2026 года составила 12,01 млрд рублей, увеличившись на 29,5% год к году. Выручка за последние 12 месяцев (LTM) достигла 27,73 млрд рублей (+20,5%). Продажи в натуральном выражении выросли на 48% (до 72,6 тыс. кв. м), а в денежном — на 54% (до 11,1 млрд рублей). Средняя цена реализации составила 152,8 тыс. рублей за кв. м. Основной вклад в рост внесли проекты «Притяжение» и вторая очередь «ТвояПривилегия» в Челябинске. Показатель EBITDA (LTM) вырос на 67,9% — до 11,54 млрд рублей, а рентабельность по EBITDA поднялась на 11,72 п.п. до 41,6%.

Однако чистая прибыль за полугодие составила всего 120,7 млн рублей, что в 8,1 раза меньше, чем годом ранее (979,4 млн рублей). Чистая прибыль LTM также снизилась на 34% — до 1,39 млрд рублей. Компания объясняет это давлением процентных расходов на инвестиционной стадии проектов и высокой стоимостью заемного финансирования.

Долговая нагрузка. Наверное самый интересный момент. А сможет ли компания платить по долгам? Финансовый долг компании вырос до 55,16 млрд рублей (+26,4% год к году), чистый долг — до 48,68 млрд рублей. Структура долга претерпела существенные изменения: краткосрочный долг снизился на 35% до 16,57 млрд рублей, тогда как долгосрочный вырос в 2,1 раза до 38,59 млрд рублей. Доля долгосрочного долга в корпоративном портфеле выросла с 42% до 70%. На обеспеченное проектное финансирование приходится 71% корпоративного долга, на облигации — 28%. Соотношение чистого долга к EBITDA (LTM) составило 4,2х, снизившись с 4,5х годом ранее, но оставаясь выше комфортного уровня. Соотношение чистого долга к собственному капиталу достигло 5,3х.

Ключевые коэффициенты финансовой устойчивости: Долг к капиталу - 6,1х. Существенно выше нормы (>2) Чистый долг / EBITDA LTM - 6,0х. Высокий уровень ICR (покрытие процентов) 1,07х. Почти вся EBITDA уходит на обслуживание долга. Опасный уровень. Коэффициент текущей ликвидности 3,45. Приемлемый уровень (>2).

продолжение..

$APRI $APRIBO3 

У АПРИ сейчас одна из самых высоких доходностей на рынке - по отдельным выпускам она уже приближается к 50% годовых. Но такая доходность не берётся из воздуха.

График погашений и рефинансирования - это сейчас главный риск истории. По данным Smart-Lab, у АПРИ в обращении около 14,9 млрд ₽ облигаций, при этом ближайшие месяцы насыщены погашениями и офертами.

Особенно выделяется 2Р3: оферта уже 29 сентября, объём выпуска - 750 млн ₽. По комментариям менеджмента деньги на эту оферту запланированы. По 2Р9 и 2Р10 следующие крупные оферты - в сентябре и августе 2027 года.

Главный вопрос сейчас - сможет ли компания спокойно рефинансировать долг.

И ближайшие месяцы достаточно напряжённые:

• 2Р3 - 750 млн ₽: оферта уже 29 сентября 2026 • 2Р2 - 750 млн ₽: погашение 22 октября 2026 • 2Р1 - 250 млн ₽: погашение 3 ноября 2026 • 2Р5 - 142 млн ₽: погашение 10 ноября 2026 • 2Р3 - 750 млн ₽: окончательное погашение в 2027 году, если оферта не будет исполнена раньше • крупные выпуски 2Р9 и 2Р10 имеют оферты в августе–сентябре 2027 года.

Что это значит для инвестора?

Сейчас в облигациях АПРИ есть очень высокая премия за риск.

Доходность в районе 40–50% годовых выглядит привлекательно, но рынок таким образом компенсирует инвестору риск эмитента и будущего рефинансирования.

Поэтому здесь я бы смотрел не на купон, а прежде всего на:

1️⃣ денежный поток компании; 2️⃣ объём ближайших погашений; 3️⃣ возможность рефинансировать старый долг; 4️⃣ продажи и денежные средства девелопера. Значительная часть проектов запланирована на второе полугодие, что должно раскрыть счета эскроу.

Вывод: у эмитента большой объём долга и высокая концентрация будущих выплат, поэтому способность рефинансировать обязательства становится ключевым фактором для держателей облигаций. При этом рейтинг АПРИ = BBB со стабильным прогнозом по данным NKR, что тоже важно указать для баланса картины.

$APRI $APRIBO3 $APRIBO11 $APRIBO2P12 $APRIBO002P13

И послушал что говорит менеджмент и о чем беспокоятся инвесторы.

Оферта, просрочки и ставка на «самую дорогую» бумагу.

🎙 Топ-менеджмент вышел к микрофону с фразой: «Наш долг нас не пугает, пусть не пугает и вас».

Не просто смело, а ох, как смело.

⚡️ Впереди сентябрьская оферта (БО-002Р-03 ) и погашение (БО-002Р-01) Многие боятся, что из-за падения котировок держатели заявили к выкупу весь объём выпуска. Менеджмент ответил на это максимально предметно: на счетах компании уже лежит сумма достаточная и для погашения оферты и для погашения выпуска -01. Деньги на декабрьские платежи также зарезервированы. Но это не всё. В  pipeline висит около 2 млрд рублей ожидаемого дохода от продажи долей в проекте, которые пока не отражены в официальных отчётах. Этот буфер безопасности снимает вопрос о техническом дефолте по оферте.

🏦 Рефинансирование и призрак «ЕвроТранса». У АПРИ уровень Чистый Долг / EBITDA 4.2x — достаточно высокий и волнующий. Кроме того в текущих условиях выходить на рынок облигаций с новыми предложениями будет неподъёмно дорого. Менеджмент видит это и говорят, что выходить на долговой рынок до нормализациии ситуации не планируют, и скорее всего, на помощь позовут крупных стратегических инвесторов, готовых работать на длинной дистанции. И такие уже найдены.

Более того, руководство считает текущие цены на свои акции и облигации исключительно низкими и неадекватными по фундаменталу. Сейчас совместно с юристами прорабатываются механизмы, как компания может сама эффективно выкупать свои бумаги на этом дисконте. Я так понимаю, что поднять котировки акций, нужно для проведения SPO - текущий free-float АПРИ ~10,3% (на момент IPO было 9%)

🏗 Долг, земля и ложка дёгтя Чистый долг/EBITDA 4.2x. Это высокая долговая нагрузка, но главное не сам долг, а способность его контролировать. В АПРИ говорят, что прошли фазу крупных капитальных расходов до 2024 года, когда скупали земельный банк и сейчас могут планомерно его реализовывать.

Текущее строительство (в работе 370 тыс. кв. м, +2% г/г) идёт за счёт проектного финансирования через эскроу-счета. К слову, наполнение эскроу у компании выросло на 15% г/г.

Но есть и объективные проблемы. В едином реестре застройщиков (ЕРЗ) у группы числится 41 объект из 116 с задержкой сроков сдачи. Это почти 40% портфеля. Средний срок просрочки составляет 2.6 месяца, а штрафы за 2025 год достигли 75 млн руб. Да, это нормальный отраслевой риск, и 2–3 месяца — не катастрофа, но этот фактор давит на репутационную оценку компании и громом отражается в инфо поле.

💸 И вишенка на торте: дивиденды Дивидендов за 2026 год, с высокой долей вероятности, не будет. Все свободные ресурсы компании брошены на обслуживание долга и завершение строительства объектов.

АПРИ — это сейчас история не про безоблачное спокойствие, а про управляемый шторм. Компания знает о своих проблемах и открыто говорит (просрочки, высокий леверидж), но в кармане есть кэш на ближайшие погашения и на продолжения строительства своих весьма амбициозных проектов.

Рандомный фан-факт: капитализация АПРИ больше капитализации ГК Самолёт на 1,5 млрд руб 😎, при этом самолёт занимает 1 место в России по объёму текущего строительства и Топ-3 по по вводу жилья в 2026 году. АПРИ по объёму стройки находится во второй половине ТОП-100 А по объёму ввода жилья — около топ-20. $APRI $APRIBO3 $APRIBO11 

🪙 Дональд Трамп подписал закон об «адских санкциях» против России, сообщили в Белом доме.

Документ, в частности, позволяет вводить пошлины до 100% на товары из стран, закупающих российские энергоресурсы, а также предусматривает санкции против российского энергетического сектора, финансовых организаций, военного руководства и «теневого флота».

🪙 Песков опроверг данные Bloomberg о «скрытой мобилизации» в РФ 300 тысяч человек до конца 2026 года. Пресс-секретарь президента дал ответ RTVI "Нет. Таких планов нет." В своей статье Bloomberg ссылался на неназванного европейского чиновника в сфере безопасности.

✈️ «Аэрофлот» сегодня заказывает 90 самолетов МС-21 и их послепродажное обслуживание. Речь идет о масштабном контракте, — Путин. Темпы производства МС-21 планируется нарастить до 36 бортов в год. А как же 1000 самолётов до 2030 года? $AFLT

🪙 Сегодня и завтра изучаю объекты компании АПРИ в Челябинске и Екатеринбурге. Пишите свои вопросы для компании. У них кстати есть интересный инструмент, который позволяет использовать облигации для оплаты стоимости квартиры. $APRI $APRIBO3 $APRIBO11 

$APRIBO3 что за распродажа в других выпусках? Только что купоны зачислили 💃🏻 или резко перекладываемся в Акции ?)

$APRIBO3 Пришел купончик 👌💃🏻