АПРИ "Флай Плэнинг" БО-002Р-03

Я тут на досуге решила составить полную шпаргалку, открыла приложение Альфы и начала руками выписывать вообще ВСЕХ застройщиков, у которых есть облигации. Дошла до фильтров на буквы «Р», «С», «Ю», и у меня зарябило в глазах. В облигационном мире девелоперов сейчас, как в метро в час пик.

Этот долговой рынок можно поделить на три касты.

❌ Каста 1. «Зажравшиеся гиганты» (Первый эшелон)

Сюда относятся питерский монстр Сэтл-Групп (Setl Group), консервативный ЛСР, столичный А101 и гигант ГК ФСК. С точки зрения надежности — это священные коровы. Дефолт тут практически невероятен, за ними стоят триллионные кредитные линии от крупнейших банков.

Но для моего портфеля этот квартет сейчас невыгодный, и вот почему:

1. Купоны — слезы. Пользуются громкими именами и жадничают, предлагая доходность сильно ниже рынка.

2. Оферты-обманки. Они обожают зашивать в выпуски Put-оферты. Заманивают сочным купоном, а через год принудительно снижают его до каких-нибудь 10–12%. И у тебя выбор без выбора: либо сидеть в бумаге за копейки, либо судорожно подавать заявление на выкуп и снова ломать голову, куда пристроить прилетевший кэш при текущей инфляции. Спасибо, мимо.

🏚️ Каста 2. Валидольный премиум и раненые гиганты

Тут у нас плотно расположились питерская ЛЕГЕНДА, федеральный РКС Девелопмент, клубная Охта Групп, мой Глоракс (GloraX) и, конечно, многострадальный ГК Самолет. У этих ребят долгов на агрессивную покупку земель всегда было выше крыши.

Мой Глоракс на общем фоне держится покрепче остальных и торгуется в районе 105% от номинала. А вот за выпусками «Самолета» (вроде БО-П20) сейчас следит вся биржа. Из-за убытков и понижения рейтингов их доходности улетали в космос далеко за 100% годовых. Но как только банки согласовали им план спасения, начался выкуп облигаций со дна. Риски здесь у всей касты повышенные. Сидишь и караулишь каждый их отчет, чтобы вовремя среагировать.

🦬 Каста 3. Региональные танки: Опыт против паники

А это мои любимчики, крепкие регионалы, которые уехали из перегретых столиц строить туда, где затраты ниже: сибирская Брусника, мой любимый казанский Джи-Групп (Унистрой), АПРИ и Страна Девелопмент (через эмитента «Элит Строй»).

За Джи-Групп я спокойна больше всего, в богатом Татарстане стройку любят, бумага сидит в безубытке (101.89% от номинала). А вот со Страной Девелопмент на днях развернулся настоящий триллер. Инвестдома не зря сравнивают их модель с АФК «Системой» — они так же агрессивно набрали долгов ради экспансии. И 19 октября их эмитент «Элит Строй» напугал рынок, допустив технический дефолт по купону на 21 млн рублей. Деньги-то на следующий день дошли, но звоночек точечный: свободного кэша на купоны у компаний в обрез, все миллиарды заперты на эскроу.

С Брусникой история похожая. Строят они потрясающе, купоны дают сочные. Но это танк «под подозрением». Год назад в приложении Альфы по ним горела пугающая красная плашка о ненадлежащем исполнении обязательств. Пускай это были технические заминки с банками, но для меня красная плашка — это жирный стоп-сигнал. Консерваторы проходят мимо.

И тут на сцену выходит главный парадокс касты — АПРИ. Тело облигаций АПРИ укатали до 83%. Но АПРИ вовсю строит огромный комплекс во Владивостоке, на острове Русский. А Дальневосточную ипотеку под 2% никто не отменял. У них там гарантированные продажи и эскроу лопаются от денег. Так что текущая просадка тела до 83% у сильных регионалов — это подарок для тех, кто хочет зафиксировать сочный купон на самом дне рынка.

💡 Мой вывод

В облигациях застройщиков сейчас легко наделать ошибок, но у меня есть одно правило, которое защищает мой кошелек. При первом же техническом дефолте эмитента, неважно, по моему выпуску или нет, я вышвыриваю эту бумагу вон из портфеля.

На этом наш строительный сериал окончен. Пишите в комментариях, какое у вас главное табу при выборе облигаций? $APRIBO3 $JGRP002R06 $GLORAXBO2P01

Ещё недавно был на объектах $APRI и остался под приятным впечатлением — стройка идёт, объекты вводятся, география активно расширяется... но стройка это не завод: тут строиться можно в кредит, а продажи начинаются ближе к финалу проекта (такая специфика у АПРИ). И есть риск надорваться: объектов набрали, а продажи буксуют, при этом долг давит и коллекторы уже запоминают твой номер😄.

Поэтому важно отслеживать финансы:

🔺 Продажи в деньгах — 14,23 млрд руб. (+24,4% г/г), в квадратных метрах — 90,04 тыс. м² (+16% г/г). 🔺 С учётом сделок 3 кв., которые будут зарегистрированы уже в 4 кв., продажи достигли 16,8 млрд руб. (+46,9% г/г). В натуральном выражении — 107,8 тыс. м² (+39% г/г). 🔺 Средняя цена реализации выросла на 7,1% — до 158 тыс. руб. за м². Чем проект ближе к завершению, тем дороже м², поэтому рост закономерный с учётом продаж на высокой стадии готовности. 🔺 Ввод в эксплуатацию: 94,65 тыс. м² (рост в 3,7х г/г). Около 60% этого объема пришлось уже на 3 квартал.

🌍 География расширяется Челябинск по-прежнему главный локомотив («Апри Притяжение», «Привилегия»), но новые рынки (Екатеринбург и Владивосток) уже сформировали почти 7% продаж в денежном выражении. ➕️ Плюс компания получила разрешения на строительство в Петергофе и запускает курортные проекты на КМВ — отель совместно Cosmos (афк система) в Железноводске и площадку в Ессентуках.

🛡 Отношение к долгу Я держу облигации АПРИ, и вопрос долга меня беспокоит, особенно в текущей нервной атмосфере.

Компания полностью выкупила все предъявленные к оферте облигации серии БО-002Р-03 (354 млн руб. из 750 млн).

Также объявили проактивный частичный выкуп БО-002Р-14 по цене 90% от номинала. У меня этот выпуск тоже есть, и средняя чуть ниже, поэтому подал заявку. Но обольщаться не стоит: эмитент установил лимит на выкуп в размере всего 100 млн рублей (около 2% от всего объема выпуска в 5 млрд руб.), так что из-за высокого спроса заявки инвесторов, скорее всего, удовлетворят лишь частично.

Пока компания демонстрирует устойчивость, но руку нужно держать на пульсе. В 2026 году крупных погашений у АПРИ нет (раз в квартал по 750 млн, но часть они уже выкупили). Однако пиковые нагрузки сместились на более близкий горизонт.

Самые тяжёлые моменты для компании: ➡️Сентябрь 2027: пут-оферта по выпуску 2Р9 на 1,0 млрд руб. ➡️Август 2028: плановое погашение выпуска 2Р11 — 2,5 млрд руб. ➡️Июль 2029: плановое погашение выпуска 2Р13 — 2,7 млрд руб.

С учётом перспективы крупных погашений и при текущей стоимости долга. Менеджмент уже намекал на возможность займа у крупного инвестора, чьё имя не разглашается.

Все всё понимают и изо всех сил готовятся.

$APRI $APRIBO3 $APRIBO002P14 

Компания выкупит с рынка облигации БО-002Р-14 (isin RU000A10ERC0) по цене в 90% от номинала. Сейчас они торгуются на 11% ниже.

14 выпуск биржевых облигаций объемом 5 млрд рублей - крупнейший и самый длинный в облигационном портфеле компании.

Комментарий заместителя генерального директора АПРИ:

«Для нас облигационный рынок - это прежде всего доверие. Сейчас, в волатильный период, мы хотим поддержать инвесторов не словами, а делом. Мы выкупаем часть облигаций 2Р14 по цене на 11% выше рыночной. Мы не уходим с рынка и двигаемся поступательно: по итогам этой оферты оценим целесообразность следующих действий на долговом рынке. Запуск программы выкупа подтверждает нашу устойчивую финансовую позицию и нашу способность гибко управлять долговой нагрузкой».

Кроме того АПРИ готов исполнить оферту в полном объеме 29 сентября 2026 года по по биржевым облигациям серии БО-002Р-03.

Я держу их облигации, в оферте участвовать не планирую 💼 $APRIBO002P14 $APRIBO3