Стоит ли покупать акции застройщиков

Алексей Девятов

В октябре остановились торги акциями ПИК в связи с делистингом. Строительный сектор на МосБирже лишился ликвидных акций крупного эмитента, которые в этом году выглядели лучше остальных представителей отрасли и рынка в целом. В этом материале разберём условия, в которых работают застройщики, и рассмотрим состояние публичных компаний сектора.

Отраслевая конъюнктура

Ключевая ставка удерживается на высоком уровне 14%, ставки по рыночной ипотеке ещё выше: в сентябре средний показатель составил 18,7%, согласно данным ДОМ.РФ. Конъюнктура для рынка недвижимости выглядит неблагоприятной, тем не менее статистика продаж новостроек за 9 месяцев 2026 года положительна: всего с начала года в России продано 17 млн м² жилья (+3% г/г) на 3,5 трлн руб. (+6%).

С 1 октября ужесточились условия семейной ипотеки: ставка для заёмщика зависит от числа детей и региона. Например, для семьи с одним ребёнком в Москве и Петербурге она составляет 12%, срок субсидирования ограничен 15 годами. Доля ипотечных сделок у крупнейших застройщиков превышает 70%. Стоимость денег остаётся ограничивающим фактором для рынка недвижимости, поэтому у нас осторожный взгляд на бумаги сектора.

ГК Самолет

Самолет в этом году столкнулся с серьёзными трудностями. В конце сентября компания формально допустила технический дефолт при погашении облигаций, объяснив его задержкой перевода средств. Агентства АКРА и НКР понизили кредитные рейтинги ГК Самолет до уровня BBB. Сообщалось, что Сбербанк как крупнейший кредитор обсуждает получение в управление части проектов застройщика в рамках реструктуризации долга.

Акции ГК Самолет с начала года потеряли около 76% — это худший результат среди бумаг застройщиков. За I полугодие выручка компании снизилась на 31%, до 117,4 млрд руб., получен чистый убыток 22,3 млрд руб. против прибыли годом ранее. Чистый долг за вычетом эскроу вырос до 424,6 млрд руб., что эквивалентно 3,9х скорректированной EBITDA. Бумаги компании сейчас выглядят как высокорисковый актив, считаем их неинтересными даже после сильной просадки.

ЛСР

Единственный застройщик, сохранивший регулярные дивиденды, и этот фактор поддерживает котировки компании. Акции ЛСР снизились с начала года лишь на 12%, что заметно лучше сектора.

За 2025 год выплачены стандартные для компании 78 руб. на акцию. По нашему мнению, у ЛСР будет возможность распределить такие же дивиденды и по итогам 2026 года. За 9 месяцев чистая прибыль по РСБУ выросла на 35% год к году и составила 16,6 млрд руб., тогда как на дивиденды суммарно необходимо 8 млрд руб.

Однако нельзя сказать, что негативные тенденции на рынке недвижимости не отразились на результатах компании. Отчёт по МСФО за I полугодие зафиксировал снижение EBITDA на 12% и чистый убыток в размере 57,6 млрд руб. Впрочем, крупный показатель убытка был вызван обесценением дочернего предприятия на 46,8 млрд руб. При этом выручка (97,1 млрд руб., +0,7%) и общий долг (364 млрд руб.) были стабильны.

ЛСР остаётся наиболее устойчивой бумагой сектора, но предпосылок для существенного роста котировок вряд ли стоит ожидать без оживления рынка недвижимости.

Эталон

В сложных условиях компания стремится поддерживать запас ликвидности и контролировать долговую нагрузку. В феврале Эталон провёл SPO по 46 руб. и привлёк 18,4 млрд руб., однако это размещение во многом носило внутригрупповой характер. Большую часть выпуска купила АФК Система, ключевой акционер застройщика. Из полученных средств 14,1 млрд руб. были направлены на покупку у той же АФК Системы АО «Бизнес-Недвижимость», владеющего 42 объектами в Москве и Петербурге.

Финансовые результаты за I полугодие были неоднозначными. Выручка снизилась на 10%, до 54,4 млрд руб., чистый убыток составил 13,2 млрд руб., в то же время EBITDA выросла на 28% к пересмотренной базе прошлого года, в том числе благодаря сокращению управленческих расходов и сдвигу продаж в сторону более маржинальных проектов. Чистый корпоративный долг сократился до 72,7 млрд руб. (3,1х EBITDA), в том числе за счёт средств допэмиссии.

В 2026 году компания продаёт непрофильные активы и некоторые земельные участки ради ликвидности, а точкой роста называет премиальный сегмент AURIX, доля которого в продажах пока составляет около 10%. Инвестиционная привлекательности Эталона сейчас сводится к сохранению платёжеспособности в период высоких процентных ставок, идеи в акциях компании мы не видим.

Глоракс

Единственный эмитент сектора с ростом ключевых финансовых показателей: выручка за I полугодие увеличилась на 45%, EBITDA — на 36%, чистая прибыль — на 29%. Продажи за 9 месяцев выросли на 8% в денежном выражении, в III квартале рост составил 15%. Основной вклад даёт региональная экспансия: доля регионов достигла 67% продаж. Чистый долг составляет 2,9х EBITDA при целевом потолке компании 3х.

Отдельного внимания заслуживает оферта, приуроченная к годовщине IPO. Акции сейчас торгуются около 41 руб., на 36% ниже цены размещения 64 руб., и это запускает защитный механизм, заявленный при выходе на биржу. Если хотя бы в одну из основных торговых сессий контрольного периода со 2 по 6 ноября средневзвешенная цена окажется ниже 64 руб., дочерняя структура компании выкупит акции Глоракс по 76,48 руб., то есть с премией 19,5% к цене IPO.

Воспользоваться офертой, однако, смогут лишь инвесторы, купившие бумаги на IPO, либо на бирже в первые 30 календарных дней (во втором случае не более 30 тыс. акций) и непрерывно владевшие ими всё это время. Спекулятивных возможностей оферта не создаёт. Тем не менее Глоракс остаётся акцией роста для долгосрочных инвесторов, готовых поставить на восстановление рынка недвижимости.

АПРИ

Застройщик имеет 19 проектов в шести регионах и планирует выход ещё в три региона. За I полугодие 2026 года компания увеличила выручку на 29,5%, однако чистая прибыль сократилась в 8 раз, до 120,7 млн руб., из-за кратного роста процентных расходов. Продажи за 9 месяцев выросли на 24% в денежном выражении, до 14,2 млрд руб.

Ключевой вопрос для инвесторов — долг АПРИ. Соотношение Чистый долг/EBITDA составляет 4,2х. Облигации компании торгуются с доходностью к погашению 40–55%. Запас прочности невелик, но компания сообщала о готовности ключевых акционеров поддержать бизнес. Среди источников финансирования не исключается вариант с допэмиссией, что для миноритарных акционеров означает риск размытия. Акции АПРИ считаем непривлекательными, в том числе из-за их низкой ликвидности.

Итоги

Конъюнктура на рынке недвижимости остаётся сложной, и предпосылок для качественного улучшения ситуации сейчас нет. Поэтому вложения в бумаги строительного сектора сопряжены с повышенным риском. Процентные расходы поглощают прибыль почти у всех компаний. Из акций относительно устойчивыми выглядят ЛСР благодаря дивидендному фактору и Глоракс, которому удаётся показывать рост ключевых показателей даже в текущих условиях. Однако значимых драйверов для формирования длинных позиций по этим акциям тоже не просматривается. Мы не ждём, что бумаги сектора будут опережать рынок в кратко- и среднесрочной перспективе.