Жилая недвижимость: рынок притормозил

Алиса Марсавина

Аналитики Альфа-Банка выпустили подробное исследование текущего состояния рынка недвижимости в России. Выбрали для вас главное: основные тренды, статистику и прогнозы.

Не ждём поддержки застройщиков от государства

К мерам поддержки строительного сектора можно отнести программы субсидированных ипотечных кредитов — «семейная», ИТ-ипотека, «дальневосточная» и «арктическая». На наш взгляд, государство поддержало сектор, сохранив условия по семейной ипотеке до октября 2026 года. Сейчас поддержка строительного сектора в основном осуществляется только с помощью технических, неденежных мер. Мы не ожидаем дополнительных льгот для отрасли (субсидирования ставки по проектному финансированию и пр.) на фоне роста расходов бюджета.

Трансформация семейной ипотеки отложена на октябрь

Правительство собиралось изменить условия по семейной программе, в частности, ввести диверсифицированную ставку с 1 июля. Однако, как мы и предполагали, решение было отложено до октября 2026 года. Это поможет поддержать спрос на новое жильё ещё на 3 месяца.

Если рассматривать квартиры, которые пригодны для проживания с детьми — площадью от 65 кв. м — то, по нашей оценке, для таких площадей семейная ипотека остаётся актуальной только в 39% регионов (в других первоначальный взнос должен превышать 20%). Для площади от 50 кв. м — это средняя площадь квартир в России — программа сохраняет актуальность в 82% регионов РФ.

Новые условия семейной льготной ипотеки ещё обсуждаются, и финальное решение пока не известно. СМИ отмечали, что ставки по госпрограмме будут различаться в зависимости от количества детей и региона, где будет приобретаться жильё.

Цены на жильё пока не падают: вторничка выигрывает

Мы наблюдаем умеренный рост цен на недвижимость и слабое увеличение продаж. Но задержка сдачи строящихся объектов происходит по всем классам жилья — от типового (11% проектов) до элитного (23% проектов). А реальную разницу в ценах между новостройками и вторичным жильём не старше 7 лет ЦБ РФ оценивает в диапазоне 9–18%. Из-за такого спреда цен между первичной и вторичной недвижимостью, задержек ввода многих новостроек, высоких ежемесячных платежей по ипотеке многие выбирают для покупки квартиры на вторичном рынке с уже сделанным ремонтом.

Крупные застройщики притормозили с новыми проектами

Второй год подряд продолжается снижение показателей выданных разрешений на строительство: падает как количество домов в РНС, так и площади жилья. По данным ДОМ.РФ оба показателя снизились в первом полугодии 2026 года на 12%.

Это повлечёт заметное сокращение ввода объектов в эксплуатацию в 2029–2030 гг. К тому же крупнейшие девелоперы, впервые с 2023 года, ушли в отрицательную динамику по объёму строящихся объектов (-5% г/г). Но инициативу перехватили девелоперы среднего размера, которые возводят от 500 тыс. кв. м до 1 млн кв. м в год (рост +22% г/г).

Результаты будут скромными

Операционные и финансовые результаты за I полугодие 2026 года могут оказаться умеренными в силу волатильности продаж в прошлые периоды. Несмотря на ажиотаж вокруг скорого изменения условий семейной ипотеки, продажи застройщиков увеличились по площади всего на 2% г/г (статистика Про.Дома).

На чистую прибыль продолжат давить высокие процентные расходы из-за неполного покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах.

Ждём новую стратегию для отрасли

Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года с прогнозом до 2035 года должна быть обновлена не позднее 1 октября 2026 года. Мы вместе со всем рынком ждём этого документа. В своих прогнозах мы скорректировали цель по вводу жилья с 120 до 115 млн кв. м в год к 2030 года, учтя изменения запуска новых проектов и задержки их сдачи.

Альфа-Инвестиции, на основе материала КИБ Альфа-Банка